Στο κτηματολόγιο του Πουκέτ, ένας αγοραστής που προσπαθεί να καταχωρίσει βίλα μέσω ταϊλανδικής εταιρείας ακούει πλέον ερωτήσεις που πριν δεν υπήρχαν: από πού βρήκαν οι Ταϊλανδοί μέτοχοι τα χρήματα για τις μετοχές τους, έχουν δηλώσεις εισοδήματος, γιατί οι τρεις τους μένουν σε τρεις διαφορετικές επαρχίες. Πριν από λίγα χρόνια, αυτά τα χαρτιά περνούσαν χωρίς δεύτερη ματιά. Σήμερα ελέγχονται σταυρωτά με τη βάση δεδομένων του Department of Business Development (DBD).
Η σύντομη απάντηση είναι απλή: το 2026 δεν έγινε καμία απελευθέρωση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας για αλλοδαπούς στην Ταϊλάνδη. Αυτό που άλλαξε είναι ότι το κράτος άρχισε να επιβάλλει κανόνες που υπήρχαν ήδη στα χαρτιά, απλά δεν εφαρμόζονταν αυστηρά.
Ο μόνος άμεσος και νόμιμος δρόμος που παραμένει ανοιχτός για έναν μεμονωμένο αλλοδαπό αγοραστή είναι η πλήρης ιδιοκτησία (freehold) διαμερίσματος εντός του 49% της ξένης ποσόστωσης ενός κτιρίου. Όλα τα άλλα απαιτούν είτε ειδική άδεια, είτε την ειλικρινή παραδοχή ότι αγοράζετε μίσθωση, όχι ιδιοκτησία.
Ποιο ποσοστό γης μπορεί να έχει στην κυριότητά του ένας αλλοδαπός στην Ταϊλάνδη;
Για οικόπεδο και σπίτι με γη, η απάντηση είναι, κατά κανόνα, μηδέν. Ο Κώδικας Γης (Land Code) δεν επιτρέπει σε φυσικό πρόσωπο αλλοδαπής υπηκοότητας να έχει γη στο όνομά του. Υπάρχουν στενές εξαιρέσεις, όπως ορισμένες περιπτώσεις κληρονομιάς και το άρθρο 96 bis, που επιτρέπει οικόπεδο έως 1 rai για κατοικία με επένδυση από 40 εκατομμύρια THB και έγκριση του Υπουργείου Εσωτερικών. Στην πράξη, οι εγκρίσεις αυτού του τύπου που έχουν δοθεί ποτέ είναι πολύ λίγες, οπότε δεν αποτελεί ρεαλιστικό σχέδιο για τον μέσο αγοραστή.
Για διαμέρισμα, η κατάσταση είναι διαφορετική και σαφώς πιο ευνοϊκή. Η ξένη ποσόστωση σε μια πολυκατοικία διαμερισμάτων είναι 49% του συνολικού εμβαδού όλων των μονάδων του κτιρίου, όχι 49% του αριθμού των διαμερισμάτων. Αυτό επιβεβαιώνεται με πιστοποιητικό από τον νομικό εκπρόσωπο (juristic person) της πολυκατοικίας πριν καταχωριστεί η συναλλαγή στο κτηματολόγιο. Σε δημοφιλείς περιοχές όπως το Ραουάι ή το Bang Tao, η ποσόστωση μπορεί να έχει εξαντληθεί πλήρως σε συγκεκριμένα κτίρια, ό,τι και να λέει ο πωλητής.
Γιατί δεν λειτουργεί πια η ταϊλανδική εταιρεία ως 'λύση'
Για δεκαετίες, η τυπική μέθοδος για να 'αγοράσει' κανείς βίλα με γη ήταν μια ταϊλανδική εταιρεία με το 51% να κατέχεται από ντόπιους μετόχους. Στα χαρτιά, όλα ήταν νόμιμα: η εταιρεία είναι ταϊλανδική, άρα μπορεί να έχει γη. Στην πράξη, οι Ταϊλανδοί μέτοχοι δεν έβαζαν ποτέ ούτε ένα μπατ, δεν συμμετείχαν καθόλου στη διοίκηση και απλά υπέγραφαν λευκά έγγραφα μεταβίβασης μετοχών.
Αυτό ακριβώς το κενό ανάμεσα σε τύπο και ουσία έχουν μάθει να εντοπίζουν οι ελεγκτικές αρχές. Όταν το κτηματολόγιο βλέπει μια εταιρεία με καταχωρισμένο κεφάλαιο 2 εκατομμύρια THB που αγόρασε οικόπεδο 25 εκατομμυρίων, και το DBD δείχνει ότι οι Ταϊλανδοί μέτοχοι δεν έχουν καταθέσει ποτέ δήλωση εισοδήματος και εμφανίζονται ως μέτοχοι σε είκοσι άλλες εταιρείες, δεν χρειάζονται άλλες ερωτήσεις.
Από το 2025, η εποπτεία των δομών 'μετόχων-βιτρίνας' (nominee) έχει ενταθεί σημαντικά: το Land Department και το DBD ανταλλάσσουν δεδομένα για να επιβεβαιώσουν από πού προέρχεται πραγματικά το κεφάλαιο πίσω από τους Ταϊλανδούς μετόχους σε εταιρείες που κατέχουν γη. Μια εντολή του DBD (DBD Order No. 1/2026) πυροδότησε μαζικό έλεγχο πάνω από 46.000 εταιρειών με ξένη συμμετοχή, με έναρξη τον Απρίλιο του 2026, με βαρύτερες κυρώσεις και τη δυνατότητα αναγκαστικής εκκαθάρισης για δομές που αποδεικνύονται εικονικές.
Η ιδιοκτησία μέσω μετόχου-βιτρίνας συνιστά ποινικό αδίκημα βάσει του Foreign Business Act, με πρόστιμο από 100.000 έως 1.000.000 THB και φυλάκιση έως τρία χρόνια, με ευθύνη που επεκτείνεται και στον Ταϊλανδό μέτοχο-βιτρίνα.
Το μύθος των '90 χρόνων μίσθωσης' (30+30+30)
Πολλοί πωλητές βίλας με μίσθωση διαφημίζουν τη δομή '30+30+30' ως ενενήντα χρόνια ιδιοκτησίας. Στην πραγματικότητα, το κτηματολόγιο καταχωρίζει μόνο την πρώτη τριακονταετία. Η υπόσχεση ανανέωσης είναι προσωπική δέσμευση του τρέχοντος ιδιοκτήτη γης απέναντι σε συγκεκριμένο μισθωτή, και η ταϊλανδική νομολογία έχει επανειλημμένα αντιμετωπίσει τις ανανεώσεις αυτές ως προσωπικό συμβατικό δικαίωμα που δεν μεταβιβάζεται αυτόματα σε νέο ιδιοκτήτη της γης.
Όσο ο developer παραμένει ενεργός και νοιάζεται για τη φήμη του, όλα λειτουργούν ομαλά. Η πραγματική δοκιμασία έρχεται στο τριακοστό πρώτο έτος, και η αγορά απλά δεν έχει ακόμη στατιστικά στοιχεία για αυτή τη δοκιμασία, καθώς οι μισθώσεις τουριστικών περιοχών τέτοιας ηλικίας είναι ακόμη σπάνιες στην Ταϊλάνδη.
Η καταχωρισμένη διάρκεια μίσθωσης είναι 30 χρόνια. Επεκτάσεις πέραν αυτού δεν εγγράφονται στο κτηματολόγιο και παραμένουν συμβατική υποχρέωση του συγκεκριμένου ιδιοκτήτη.
Ποιες συναλλαγές δεν έχουν γίνει πιο δύσκολες
Υπάρχει και μια πλευρά που σπάνια γίνεται πρωτοσέλιδο: η αστυνόμευση χτυπάει τις γκρίζες δομές, όχι τις διαφανείς. Μια αγορά διαμερίσματος με πλήρη ιδιοκτησία, χρηματοδοτημένη με κεφάλαια που μεταφέρθηκαν από το εξωτερικό και με έγκυρο έντυπο FET στα χέρια, δεν έχει γίνει ούτε μια μέρα πιο δύσκολη τα τελευταία δύο χρόνια. Αντίθετα: όσο πιο αυστηρός γίνεται ο έλεγχος των εικονικών δομών, τόσο πιο προβλέψιμη γίνεται η δευτερογενής αγορά για μονάδες εντός της ξένης ποσόστωσης, απλά επειδή οι νόμιμες εναλλακτικές για έναν αλλοδαπό να κατέχει αυτού του τύπου περιουσιακό στοιχείο συνεχώς μειώνονται.
Τα κεφάλαια πρέπει να μεταφέρονται από το εξωτερικό για την καταχώριση πλήρους ιδιοκτησίας: τα χρήματα πρέπει να φτάνουν σε ξένο νόμισμα, και για ποσά από 50.000 δολάρια ΗΠΑ και πάνω, η τράπεζα εκδίδει έντυπο Foreign Exchange Transaction (FET), χωρίς το οποίο το κτηματολόγιο δεν προχωράει τη συναλλαγή.
Τι είχε συζητηθεί το 2024 και γιατί δεν προχώρησε
Το 2024 οι προσδοκίες της αγοράς ήταν πολύ διαφορετικές. Το Υπουργικό Συμβούλιο είχε αναθέσει στα αρμόδια υπουργεία τη μελέτη δύο προτάσεων: επέκταση της μέγιστης διάρκειας μίσθωσης γης στα 99 χρόνια, και αύξηση της ξένης ποσόστωσης σε διαμερίσματα στο 75%. Στην κοινότητα διεθνών αγοραστών του Πουκέτ, δεν συζητούσαν σχεδόν τίποτα άλλο για μήνες.
Έως το 2026, τίποτα από τα δύο δεν έγινε νόμος. Η συζήτηση προσέκρουσε σε πολιτική αντίσταση, και το επιχείρημα περί 'ξεπουλήματος της χώρας' αποδείχτηκε ισχυρότερο από το επιχείρημα για προσέλκυση κεφαλαίων. Αντί να επεκτείνει δικαιώματα, η κυβέρνηση επέλεξε κάτι πιο φτηνό και πιο γρήγορο: άρχισε να ελέγχει αν τα δικαιώματα που ήδη υπάρχουν τηρούνται.
Πότε αξίζει μια ταϊλανδική εταιρεία και πότε όχι
Η άποψή μας είναι ξεκάθαρη: το 2026, ένας αγοραστής με προϋπολογισμό κάτω από 30 έως 40 εκατομμύρια THB δεν θα έπρεπε καν να εξετάζει δομή ταϊλανδικής εταιρείας για κατοικία. Ο κίνδυνος δεν είναι ότι θα εμφανιστούν επιθεωρητές αύριο. Ο κίνδυνος είναι ότι, όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης, ένας αγοραστής με δικηγόρο θα αρνηθεί απλά να μπει σε τέτοια συναλλαγή, και το ακίνητο θα χάσει ρευστότητα πολύ πριν χάσει νομιμότητα.
Υπάρχει μία λογική εξαίρεση σε αυτή τη συμβουλή: αν διατηρείτε μια πραγματικά λειτουργική ταϊλανδική επιχείρηση με ουσιαστικό τζίρο, προσωπικό και συνεταίρους που επενδύουν δικά τους χρήματα, τότε η κατοχή γης μέσα από αυτή την εταιρεία δεν είναι κόλπο, είναι κανονική εταιρική πρακτική. Αν ο προϋπολογισμός σας είναι πολύ πάνω από αυτό το εύρος και σκέφτεστε πραγματική επιχειρηματική δραστηριότητα, τα παραπάνω δεν σας αφορούν με τον ίδιο τρόπο.
Τι να ελέγξετε πριν δώσετε προκαταβολή
Το ένα πρακτικό βήμα που γλιτώνει το περισσότερο άγχος γίνεται πριν υπογράψετε οτιδήποτε: ζητήστε ενημερωμένο πιστοποιητικό από τον νομικό εκπρόσωπο της πολυκατοικίας που επιβεβαιώνει την υπόλοιπη ξένη ποσόστωση κατά εμβαδόν, και επιβεβαιώστε ότι η συγκεκριμένη μονάδα που θέλετε εμπίπτει σε αυτή. Η ποσόστωση γεμίζει ανομοιόμορφα ανά κτίριο, και σε δημοφιλή έργα γύρω από το Ραουάι ή το Bang Tao μπορεί να μην έχει απομείνει καθόλου ποσόστωση, ό,τι και να υποστηρίζει ο πωλητής.
Αξίζει να το ελέγξετε αυτοπροσώπως, ιδανικά σε συνδυασμό με ταξίδι επιθεώρησης, και είναι σοφό να κλείσετε αυτό το ταξίδι με κάποια ευελιξία στις ημερομηνίες, καθώς το κτηματολόγιο λειτουργεί μόνο τις εργάσιμες και μία μέρα σπάνια αρκεί για να κλείσει μια συναλλαγή.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί αλλοδαπός να αγοράσει γη στην Ταϊλάνδη το 2026;
Γενικά όχι. Ο Κώδικας Γης δεν παρέχει σε αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα δικαιώματα κυριότητας επί γης. Οι εξαιρέσεις είναι στενές: ορισμένες περιπτώσεις κληρονομιάς και το άρθρο 96 bis, που επιτρέπει οικόπεδο έως 1 rai για κατοικία με επένδυση τουλάχιστον 40 εκατομμύρια THB σε εγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία και έγκριση του Υπουργείου Εσωτερικών.
Τι είναι το 49% ξένη ποσόστωση και πώς το ελέγχω;
Είναι το ανώτατο όριο κάτω από το οποίο αλλοδαποί συνολικά μπορούν να κατέχουν έως 49% του συνολικού εμβαδού όλων των μονάδων μιας πολυκατοικίας. Υπολογίζεται σε τετραγωνικά μέτρα, όχι σε αριθμό μονάδων, και επιβεβαιώνεται με πιστοποιητικό από τον νομικό εκπρόσωπο της πολυκατοικίας, το οποίο απαιτεί το κτηματολόγιο κατά την καταχώριση.
Είναι επικίνδυνο να αγοράσω βίλα μέσω ταϊλανδικής εταιρείας;
Αν οι Ταϊλανδοί μέτοχοι δεν συνέβαλαν ποτέ με δικά τους κεφάλαια και δεν συμμετέχουν στη διοίκηση, η δομή θεωρείται εικονική (nominee) και είναι παράνομη. Οι κυρώσεις βάσει του Foreign Business Act φτάνουν έως 1.000.000 THB πρόστιμο και τρία χρόνια φυλάκιση, με ευθύνη που επεκτείνεται και στους Ταϊλανδούς συμμετέχοντες.
Αληθεύει ότι μπορώ να καταχωρίσω μίσθωση 90 χρόνων;
Όχι. Μόνο 30 χρόνια μπορούν να καταχωριστούν στο κτηματολόγιο. Περαιτέρω επεκτάσεις υπάρχουν μόνο ως συμβατική υπόσχεση, όχι ως εγγραφή στο μητρώο, και η δυνατότητα επιβολής τους σε νέο ιδιοκτήτη γης δεν είναι εγγυημένη.
Πρέπει τα χρήματα να έρχονται σίγουρα από το εξωτερικό;
Ναι, για αγορά διαμερίσματος με πλήρη ιδιοκτησία. Τα χρήματα πρέπει να φτάνουν στην Ταϊλάνδη σε ξένο νόμισμα, και για ποσά από 50.000 δολάρια ΗΠΑ και πάνω, η τράπεζα εκδίδει έντυπο Foreign Exchange Transaction (FET). Χωρίς αυτό, η καταχώριση ιδιοκτησίας στο όνομα αλλοδαπού δεν προχωράει.
Πηγή: DBD Order No. 1/2026, μέσω aiproperty-phuket.com