Αν σκέφτεστε να αγοράσετε βίλα ή οικόπεδο στην Ταϊλάνδη μέσω Ταϊλανδού 'συνεργάτη' ή γνωστού, η απάντηση είναι απλή: αυτό είναι πλέον εξαιρετικά επικίνδυνο. Ο πρωθυπουργός Anutin Charnvirakul έδωσε ρητή εντολή για έλεγχο των δομών nominee (παρένθετης ιδιοκτησίας γης) σε όλη τη χώρα, όχι μόνο στις τρεις επαρχίες του Eastern Economic Corridor (EEC). Το Phuket, το Koh Samui, το Chiang Mai και κάθε δημοφιλής τουριστική περιοχή όπου ξένοι αγόραζαν γη 'στο όνομα' Ταϊλανδών βρίσκονται τώρα στο μικροσκόπιο των αρχών.
Για όσους Έλληνες σκέφτονται επένδυση στην Ταϊλάνδη, ιδίως στο Phuket, αυτό δεν είναι απλώς ένα ακόμα ρυθμιστικό νέο. Είναι ένα σαφές μήνυμα ότι η εποχή της 'γκρίζας ζώνης' τελειώνει, και όσοι κατέχουν γη μέσω παρένθετου προσώπου πρέπει να αναθεωρήσουν άμεσα τη νομική τους θέση.
Ποια είναι η σύντομη απάντηση;
- Έκταση ελέγχων: οι έλεγχοι nominee καλύπτουν και τις 77 επαρχίες της Ταϊλάνδης, όχι μόνο το EEC ή τους τουριστικούς προορισμούς
- Αφορμή: η ανησυχία της κυβέρνησης για την εισροή κινεζικών κεφαλαίων στο Chonburi, το Rayong και το Chachoengsao (η ζώνη EEC)
- Ο νόμος: το Άρθρο 96 του Land Code Act απαγορεύει την ιδιοκτησία γης από αλλοδαπούς, με πρόστιμα έως 20.000 THB και αναγκαστική πώληση της γης
- Ο πραγματικός κίνδυνος: βάσει του Άρθρου 36 του Foreign Business Act, η χρήση δομής nominee μπορεί να επιφέρει έως 3 χρόνια φυλάκιση και πρόστιμα έως 1 εκατομμύριο THB
- Τα διαμερίσματα δεν επηρεάζονται: οι αλλοδαποί μπορούν νόμιμα να κατέχουν έως 49% των μονάδων σε οποιοδήποτε condominium project, βάσει του Condominium Act
- Σύσταση: επανεξετάστε κάθε υφιστάμενη δομή ιδιοκτησίας που εμπλέκει Ταϊλανδούς πολίτες και ολοκληρώστε νομικό έλεγχο πριν το τέλος του 2026
Τι ακριβώς είναι το EEC και γιατί ξεκίνησε όλο αυτό;
Το EEC είναι μια ειδική οικονομική ζώνη που ιδρύθηκε το 2018 και καλύπτει τις επαρχίες Chonburi, Rayong και Chachoengsao. Σύμφωνα με στοιχεία της EECO, οι συνολικές δηλωμένες επενδύσεις στη ζώνη ξεπέρασαν το 1,9 τρισεκατομμύριο THB έως το τέλος του 2025. Η αύξηση της κινεζικής παρουσίας εκεί ήταν η άμεση αφορμή, όμως το Υπουργικό Συμβούλιο αποφάσισε να επεκτείνει τους ελέγχους πανεθνικά, δίνοντας απευθείας εντολή στο Department of Lands να ξεκινήσει ελέγχους μητρώων ιδιοκτησίας σε ολόκληρη τη χώρα.
Πώς λειτουργεί στην πράξη μια δομή nominee;
Ένα τυπικό σχήμα nominee λειτουργεί ως εξής: ένας αλλοδαπός χρηματοδοτεί την αγορά γης, ενώ ένας Ταϊλανδός πολίτης (συχνά πρώην σύντροφος, οδηγός ή γνωστός) καταγράφεται ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης. Στα χαρτιά, η γη ανήκει εξ ολοκλήρου στον Ταϊλανδό. Στην πράξη όμως, τα χρήματα, η απόφαση αγοράς και συχνά η καθημερινή χρήση ανήκουν στον ξένο επενδυτή, κάτι που οι αρχές πλέον μπορούν να εντοπίσουν σχετικά εύκολα.
Το 2024-2025 υπήρξαν ήδη προηγούμενα αναγκαστικών πωλήσεων γης στο Phuket, όπου το Department of Lands απέδειξε την ύπαρξη δομής nominee εντοπίζοντας τραπεζικές μεταφορές χρημάτων. Εκτιμήσεις της αγοράς αναφέρουν ότι μεταξύ 10 και 15% των βιλών στο Phuket και στην Pattaya είναι δομημένες μέσω τέτοιων παρένθετων σχημάτων, ένα ποσοστό που πλέον θεωρείται σημαντικός κίνδυνος τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για την αγορά ακινήτων γενικότερα.
Γιατί το 2026 είναι διαφορετικό από τις παλιότερες εκστρατείες;
Ο Anutin δεν είναι ο πρώτος πρωθυπουργός που κηρύσσει 'πόλεμο' στα σχήματα nominee. Παρόμοιες εκστρατείες έγιναν το 2006, το 2014 και το 2019. Η διαφορά τώρα είναι τεχνολογική: οι αρχές έχουν πρόσβαση σε ψηφιακά μητρώα ιδιοκτησίας, δεδομένα τραπεζικών συναλλαγών, και δυνατότητα διασταύρωσης στοιχείων μέσω του Anti-Money Laundering Office (AMLO). Ο εντοπισμός ενός σχήματος nominee έχει γίνει τεχνικά πολύ πιο εύκολος από ό,τι πριν από λίγα χρόνια.
Το EEC αποτελεί ζήτημα εθνικής υπερηφάνειας για τη Μπανγκόκ, μια 'σημαία' της οικονομικής πολιτικής της χώρας, και η κυβέρνηση δεν σκοπεύει να αφήσει στρατηγικά γήπεδα να περάσουν σε κρυφό αλλοδαπό έλεγχο. Ωστόσο, το κύμα ελέγχων αφορά όλες τις εθνικότητες, όχι μόνο τους Κινέζους επενδυτές, κάτι που αφορά άμεσα και Έλληνες ή άλλους Ευρωπαίους ιδιοκτήτες βίλας στο Phuket.
Ποιοι κινδυνεύουν περισσότερο;
Αν κατέχετε βίλα ή οικόπεδο μέσω Ταϊλανδού φυσικού προσώπου, η θέση σας έχει γίνει ευάλωτη. Το Department of Lands αναλύει ταμειακές ροές: ποιος πλήρωσε το ακίνητο, ποιος καλύπτει τα έξοδα συντήρησης, ποιος πραγματικά διαμένει εκεί. Αν το μοτίβο δείχνει nominee ιδιοκτησία, οι συνέπειες είναι σοβαρές: αναγκαστική πώληση εντός 180 ημερών, οικονομικές κυρώσεις, και ενδεχόμενη ποινική δίωξη.
Ποιες είναι οι νόμιμες εναλλακτικές;
Ευτυχώς, υπάρχουν λύσεις που λειτουργούν αποτελεσματικά και νόμιμα:
- Μακροχρόνια μίσθωση (leasehold): μια καταχωρημένη στο Land Department σύμβαση έως 30 χρόνια, με δυνατότητα ανανέωσης, προστατεύει το δικαίωμα χρήσης σας χωρίς να παραβιάζει τον νόμο
- Αγορά διαμερίσματος (condominium) εντός του ορίου ξένης ιδιοκτησίας: παρέχει πλήρη τίτλο ιδιοκτησίας (freehold)
- Ταϊλανδική εταιρεία με γνήσια εμπορική δραστηριότητα: επιτρέπεται, αλλά μόνο με πραγματικούς Ταϊλανδούς μετόχους και άψογη νομική εκτέλεση. Εταιρείες με ξένη συμμετοχή άνω του 49% κατατάσσονται ως αλλοδαπές οντότητες και δεν μπορούν να κατέχουν γη
Οι αλλοδαποί επενδυτές μπορούν επίσης να κατέχουν νόμιμα κτίρια (όχι τη γη κάτω από αυτά) μέσω καταχωρημένης μακροχρόνιας μίσθωσης.
Τι πρέπει να κάνετε τώρα
Η εποχή των σχημάτων nominee χωρίς συνέπειες στην Ταϊλάνδη κλείνει οριστικά. Η εκστρατεία του 2026 στηρίζεται σε ψηφιακά εργαλεία επιβολής και σε πολιτική βούληση σε επίπεδο πρωθυπουργού. Αν έχετε ή σκέφτεστε παρόμοια δομή, το πρώτο βήμα είναι να συμβουλευτείτε άμεσα δικηγόρο εξειδικευμένο στο ταϊλανδικό δίκαιο γης, ώστε να αξιολογήσετε αν πρέπει να μεταβείτε σε leasehold, να πουλήσετε το ακίνητο ή να αναδιαρθρώσετε την ιδιοκτησία μέσω πλήρως νόμιμου πλαισίου. Στην Ακίνητα στην Ταϊλάνδη συνιστούμε πάντα σε κάθε αγοραστή να επαληθεύει τη νομική δομή πριν προχωρήσει σε οποιαδήποτε συμφωνία.
Πηγή: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι η nominee ιδιοκτησία γης στην Ταϊλάνδη;
Είναι μια δομή όπου ένας αλλοδαπός χρηματοδοτεί την αγορά γης, αλλά ένας Ταϊλανδός πολίτης καταγράφεται ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης. Σύμφωνα με το ταϊλανδικό δίκαιο, αυτό παραβιάζει τόσο το Land Code Act όσο και το Foreign Business Act.
Ποια είναι η ποινή για nominee ιδιοκτησία;
Πρόστιμα έως 1 εκατομμύριο THB και έως 3 χρόνια φυλάκιση βάσει του Foreign Business Act. Το Department of Lands μπορεί επίσης να διατάξει αναγκαστική πώληση του ακινήτου εντός 180 ημερών.
Επηρεάζουν αυτοί οι έλεγχοι τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων;
Όχι. Οι αλλοδαποί διατηρούν το νόμιμο δικαίωμα ιδιοκτησίας διαμερισμάτων, εφόσον δεν υπερβαίνεται το όριο ξένης ιδιοκτησίας του project (49% της συνολικής επιφάνειας). Αυτό διέπεται από τον Condominium Act B.E. 2522.
Πώς διαφέρει η εκστρατεία του 2026 από τις προηγούμενες;
Οι αρχές χρησιμοποιούν πλέον ψηφιακά εργαλεία: διασταύρωση τραπεζικών συναλλαγών μέσω AMLO, ανάλυση μητρώων ιδιοκτησίας και έλεγχο φορολογικών στοιχείων. Οι παλιότερες εκστρατείες βασίζονταν κυρίως σε χειροκίνητους ελέγχους και καταγγελίες.
Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει νόμιμα γη στην Ταϊλάνδη;
Η άμεση ιδιοκτησία γης απαγορεύεται, με σπάνιες εξαιρέσεις (επενδύσεις 40 εκατομμυρίων THB ή περισσότερο μέσω του BOI). Νόμιμες εναλλακτικές είναι η μακροχρόνια μίσθωση, η αγορά διαμερίσματος με πλήρη τίτλο ιδιοκτησίας, ή η ιδιοκτησία μέσω γνήσια λειτουργικής ταϊλανδικής εταιρείας.
Τι πρέπει να κάνω αν η βίλα μου είναι καταχωρημένη στο όνομα Ταϊλανδού nominee;
Συμβουλευτείτε άμεσα αδειοδοτημένο δικηγόρο εξειδικευμένο στο ταϊλανδικό δίκαιο γης. Οι επιλογές περιλαμβάνουν μετατροπή σε δομή leasehold, πώληση του ακινήτου, ή αναδιάρθρωση της ιδιοκτησίας μέσα από πλήρως νόμιμο πλαίσιο.
Στοχεύουν οι έλεγχοι μια συγκεκριμένη εθνικότητα;
Όχι. Η αφορμή ήταν η εισροή κινεζικών κεφαλαίων στο EEC, όμως οι έλεγχοι καλύπτουν όλες τις δομές αλλοδαπής ιδιοκτησίας σε ολόκληρη τη χώρα, ανεξαρτήτως εθνικότητας.
Είναι ασφαλές να αγοράσω ακίνητο στο EEC το 2026;
Ναι, εφόσον χρησιμοποιούνται νόμιμες δομές ιδιοκτησίας. Τα διαμερίσματα στην Pattaya και στο Sri Racha (εντός της ζώνης EEC) είναι διαθέσιμα σε αλλοδαπούς με πλήρη τίτλο ιδιοκτησίας. Η γη μπορεί να εξασφαλιστεί μόνο μέσω συμφωνιών leasehold.
Πού μπορώ να βρω νομική συμβουλή για τη δομή ιδιοκτησίας μου;
Συνεργαστείτε με δικηγορικά γραφεία εγγεγραμμένα στο Thai Law Society που έχουν άμεση εμπειρία στη συμβουλευτική αλλοδαπών πελατών. Αποφύγετε οποιονδήποτε 'σύμβουλο' σας προτείνει να στήσετε δομή nominee.