Λιγότερο χρέος, όχι όμως καλά νέα για την αγορά
Αν ψάχνετε κατοικία στην Ταϊλάνδη το 2026, υπάρχει ένα στατιστικό που αξίζει να καταλάβετε πριν κλείσετε ραντεβού με μεσίτη: ο δείκτης χρέους νοικοκυριών προς ΑΕΠ στην Ταϊλάνδη έπεσε κάτω από το 86%, από ιστορικό υψηλό 90,8% το 2021. Ακούγεται σαν καλό νέο, αλλά δεν οφείλεται σε αύξηση εισοδημάτων. Οφείλεται στο ότι οι τράπεζες έχουν σφίξει αισθητά τον δανεισμό. Για έναν Έλληνα επενδυτή που αγοράζει τοις μετρητοίς ή χρηματοδοτείται εκτός Ταϊλάνδης, αυτό δημιουργεί ένα ενδιαφέρον παράδοξο: η εγχώρια αγοραστική δύναμη συρρικνώνεται, ενώ οι ξένοι αγοραστές βρίσκουν πιο ευνοϊκές συνθήκες.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ταϊλάνδης (Bank of Thailand), οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί απότομα, καθώς οι εμπορικές τράπεζες αυστηροποιούν τα μοντέλα αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας και ζητούν υψηλότερες προκαταβολές. Το αποτέλεσμα είναι ότι όλο και περισσότεροι Ταϊλανδοί αγοραστές δεν μπορούν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση, με συνέπεια μέρος της ζήτησης στην πρωτογενή αγορά να εξατμίζεται σιωπηλά. Σύμφωνα με το Business Times, η αγορά κατοικίας στην Ταϊλάνδη μπαίνει ήδη στον τέταρτο συνεχόμενο χρόνο πτώσης, καθώς η πίεση του χρέους και η σφιχτή πίστωση συνεχίζουν να ψύχουν την εγχώρια ζήτηση.
Για όσους αγοράζουν με μετρητά ή έχουν εξασφαλισμένη χρηματοδότηση από την Ελλάδα ή αλλού, αυτό το σκηνικό ανοίγει ένα παράθυρο ευκαιρίας. Το ζητούμενο είναι να καταλάβει κανείς τη μηχανική πίσω από τους αριθμούς.
Τα βασικά σε μια ματιά
-
Ο δείκτης χρέους νοικοκυριών προς ΑΕΠ έπεσε από το ιστορικό υψηλό 90,8% (2021) σε κάτω από 86% στις αρχές του 2026
-
Η πτώση οφείλεται σε αυστηρότερη πιστωτική πολιτική των τραπεζών, όχι σε αύξηση εισοδημάτων
-
Ο όγκος νέων στεγαστικών δανείων στην Ταϊλάνδη έχει συρρικνωθεί, αποδυναμώνοντας την εγχώρια ζήτηση κατοικίας
-
Το βασικό επιτόκιο της Τράπεζας της Ταϊλάνδης βρίσκεται στο 2,25%, ενώ τα μέσα στεγαστικά επιτόκια για Ταϊλανδούς δανειολήπτες κυμαίνονται στο 5,5-7,5% ετησίως
-
Οι ξένοι αγοραστές με μετρητά αποκτούν ισχυρότερη διαπραγματευτική θέση σε αγορές διαμερισμάτων, καθώς η εγχώρια ζήτηση αδυνατίζει
-
Οι κατασκευαστές σε Μπανγκόκ και Πουκέτ προσφέρουν όλο και περισσότερες εκπτώσεις και μπόνους κίνητρα, στοχεύοντας πλέον ενεργά τους διεθνείς αγοραστές για να αντισταθμίσουν την επιβράδυνση
Τα νούμερα που πρέπει να ξέρετε
-
Η Τράπεζα της Ταϊλάνδης καταγράφει πτωτικό δείκτη χρέους νοικοκυριών προς ΑΕΠ για τρία συνεχόμενα τρίμηνα (Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής της Τράπεζας της Ταϊλάνδης)
-
Το ποσοστό απορρίψεων αιτήσεων στεγαστικού δανείου εκτιμάται ότι αυξήθηκε κατά 15-20% σε σύγκριση με το 2024
-
Τα όρια Loan-to-Value (LTV) για δεύτερη και τρίτη κατοικία παραμένουν αυστηρά, στο 70-80% της εκτιμώμενης αξίας
-
Το απούλητο απόθεμα διαμερισμάτων στη Μπανγκόκ έχει ξεπεράσει τις 65.000 μονάδες, σύμφωνα με τον οργανισμό Agency for Real Estate Affairs (AREA)
-
Οι μέσες τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων στη Μπανγκόκ κυμαίνονται στα 120.000-180.000 THB ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την περιοχή, με τα premium project κατασκευαστών να ξεπερνούν πλέον τα 100.000 THB/τ.μ. για διεθνείς αγοραστές
-
Οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν διαμερίσματα βάσει της ποσόστωσης 49% ξένης ιδιοκτησίας ανά κτίριο, και αυτή η ποσόστωση γεμίζει πιο γρήγορα σε δημοφιλή projects καθώς η ζήτηση μετατοπίζεται προς ξένους αγοραστές
-
Τα προγράμματα δόσεων των κατασκευαστών έχουν επιμηκυνθεί, με ορισμένους να προσφέρουν άτοκες δόσεις έως 36 μήνες για να τονώσουν τις πωλήσεις
-
Το Πουκέτ έχει γίνει η πιο διεθνοποιημένη αγορά ακινήτων της Ταϊλάνδης, με τους ξένους αγοραστές να απορροφούν μέρος της εθνικής επιβράδυνσης μέσω ζήτησης για εξοχικές κατοικίες, επενδύσεις σε ενοικίαση και μετεγκατάσταση
Γιατί η μείωση του χρέους δεν είναι απαραίτητα καλό σημάδι για την αγορά
Όταν το χρέος πέφτει επειδή περιορίζεται η πίστωση και όχι επειδή αυξάνονται τα εισοδήματα, αυτό σημαίνει συρρίκνωση της καταναλωτικής ζήτησης. Οι Ταϊλανδοί δεν έγιναν πλουσιότεροι, απλώς δεν μπορούν πλέον να δανειστούν εύκολα. Στην πράξη αυτό φαίνεται στην αγορά ακινήτων ως μειωμένος αριθμός συναλλαγών στο μαζικό τμήμα αγοράς, δηλαδή σε ακίνητα έως 3 εκατομμύρια THB.
Τι σημαίνει αυτό για τις τιμές διαμερισμάτων που βλέπει ένας ξένος αγοραστής
Δεν πρόκειται για ανοιχτή κατάρρευση τιμών. Οι κατασκευαστές προτιμούν κρυφές εκπτώσεις: δωρεάν έπιπλα, εγγυημένες αποδόσεις ενοικίασης, μακρύτερα προγράμματα δόσεων. Η πραγματική έκπτωση στην αναγραφόμενη τιμή μπορεί να φτάσει το 5-12%, ανάλογα με το project και το στάδιο κατασκευής.
Μπορεί ένας αλλοδαπός να πάρει στεγαστικό δάνειο από ταϊλανδική τράπεζα;
Θεωρητικά ναι, στην πράξη σχεδόν ποτέ. Μόνο λίγες τράπεζες (UOB, ICBC Thailand) εξετάζουν αιτήσεις από μη κατοίκους, με απαιτητικούς όρους: προκαταβολές 30-50%, επιτόκια 6-8% ετησίως, και υποχρεωτική απόδειξη εισοδήματος είτε στην Ταϊλάνδη είτε στη χώρα καταγωγής της τράπεζας. Στην πράξη, η πλειονότητα των Ελλήνων αγοραστών προτιμά χρηματοδότηση από την Ελλάδα ή αγορά με μετρητά.
Αξίζει να περιμένουμε νέα μείωση επιτοκίων από την Τράπεζα της Ταϊλάνδης;
Η Τράπεζα της Ταϊλάνδης κινείται με προσοχή. Το βασικό της επιτόκιο μειώθηκε στο 2,25% στα τέλη του 2025, αλλά περαιτέρω χαλάρωση εξαρτάται από τον πληθωρισμό και τη συναλλαγματική ισοτιμία του μπατ. Ακόμη κι αν μειωθούν περαιτέρω τα επιτόκια, οι τράπεζες δεν είναι υποχρεωμένες να χαλαρώσουν τα κριτήρια δανεισμού, οπότε η άμεση επίδραση στην πρόσβαση σε στεγαστικά δάνεια μπορεί να παραμείνει περιορισμένη.
Ποιες περιοχές της Μπανγκόκ επηρεάζονται περισσότερο από την επιβράδυνση
Οι εξωτερικές περιοχές κατά μήκος νεότερων γραμμών BTS και MRT, όπου οι κατασκευαστές έχτισαν μαζικά projects στοχεύοντας την ταϊλανδική μεσαία τάξη, δέχονται τη μεγαλύτερη πίεση, ιδίως το Bang Na, το Bang Sue και το Rangsit. Κεντρικές περιοχές όπως το Sukhumvit, το Silom και το Sathon παραμένουν πιο ανθεκτικές χάρη στη σταθερή ξένη ζήτηση.
Πώς διαφέρει η αγορά της Μπανγκόκ από αυτή του Πουκέτ
Το Πουκέτ είναι πολύ πιο προσανατολισμένο σε ξένους αγοραστές. Οι συναλλαγές μη κατοίκων στο νησί φτάνουν το 40-60% των πωλήσεων στο premium τμήμα της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι η σφιχτή πίστωση προς Ταϊλανδούς δανειολήπτες επηρεάζει λιγότερο άμεσα το Πουκέτ. Ο κύριος παράγοντας που καθορίζει τις τιμές εκεί είναι η ισοτιμία του μπατ έναντι δολαρίου και ευρώ, μαζί με τις τουριστικές ροές, κάτι πολύ σχετικό αν σκέφτεστε αγορά στο Ραουάι, στο Μπανγκ Τάο ή αλλού στο νησί.
Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής όσο η πίστωση παραμένει σφιχτή
Ελέγξτε προσεκτικά την οικονομική υγεία του κατασκευαστή. Καθώς οι πωλήσεις επιβραδύνονται, πιο αδύναμες εταιρείες μπορεί να καθυστερήσουν την κατασκευή ή να υποβαθμίσουν την ποιότητα. Ζητήστε ελεγμένους οικονομικούς λογαριασμούς και εξετάστε το ποσοστό μονάδων που έχουν ήδη πουληθεί. Αν λιγότερο από 50% των μονάδων έχει πουληθεί στην αρχή της κατασκευής, θεωρήστε το αυξημένο ρίσκο.
Αξίζει ακόμη η αγορά για ενοικίαση;
Οι καθαρές αποδόσεις ενοικίασης για διαμερίσματα στη Μπανγκόκ κινούνται στο 4-6% ετησίως, ενώ το τμήμα διαχειριζόμενων διαμερισμάτων στο Πουκέτ αποδίδει 5-8%. Με τους κατασκευαστές πιο πρόθυμους να διαπραγματευτούν και λιγότερο ανταγωνισμό από Ταϊλανδούς αγοραστές, τώρα είναι λογική στιγμή να κλείσετε ένα ταξίδι επίσκεψης και να δείτε ακίνητα από κοντά.
Ποιες είναι οι προβλέψεις για το δεύτερο εξάμηνο του 2026;
Οι εκτιμήσεις της αγοράς δείχνουν πτώση 10-15% στις νέες εκκινήσεις project στη Μπανγκόκ έως το τέλος του έτους. Αυτό θα περιορίσει τη νέα προσφορά και θα στηρίξει τις τιμές μεσοπρόθεσμα. Για επενδυτές με ορίζοντα 3-5 ετών, οι σημερινές συνθήκες προσφέρουν ένα σημείο εισόδου μέτριου ρίσκου.
Στην Ακίνητα στην Ταϊλάνδη παρακολουθούμε στενά αυτές τις εξελίξεις και μπορούμε να σας βοηθήσουμε να εντοπίσετε τα projects και τις περιοχές που πραγματικά αξίζουν την προσοχή σας αυτή τη στιγμή.
Πηγή: Business Times