Αν σκέφτεστε αγορά διαμερίσματος στην Ταϊλάνδη, υπάρχει ένας απλός λόγος να μην καθυστερήσετε: η κυβέρνηση μόλις παρέτεινε τα φορολογικά κίνητρα της αγοράς ακινήτων έως το τέλος του 2027, κρατώντας τα τέλη μεταβίβασης και υποθήκης σε συμβολικό επίπεδο 0,01% για ακίνητα έως 7 εκατ. THB. Παράλληλα, η Τράπεζα της Ταϊλάνδης παρέτεινε τους χαλαρότερους κανόνες δανεισμού (LTV) έως τις 30 Ιουνίου 2027. Για όποιον Έλληνα εξετάζει αγορά στο Πουκέτ ή αλλού στην Ταϊλάνδη, αυτό σημαίνει χαμηλότερο κόστος εισόδου σε μια αγορά που ήδη θεωρείται φιλική προς τον ξένο αγοραστή.
Γιατί η ταϊλανδική κυβέρνηση παρατείνει τα κίνητρα τώρα
Η επέκταση δεν είναι απλή γραφειοκρατική διαδικασία, αλλά συνειδητή επιλογή. Η οικονομική ανάπτυξη στην περιοχή έχει επιβραδυνθεί και η εγχώρια καταναλωτική εμπιστοσύνη παραμένει επιφυλακτική. Αναγνωρίζοντας ότι η αγορά ακινήτων χρειάζεται συνεχή στήριξη, η κυβέρνηση κρατά ανοιχτό το 'παράθυρο εισόδου' με χαμηλότερο κόστος συναλλαγής, μειωμένα τέλη καταχώρισης και ελαστικότερους όρους δανεισμού.
Η ταυτόχρονη απόφαση της Τράπεζας της Ταϊλάνδης να παρατείνει τους χαλαρότερους κανόνες LTV έως τις 30 Ιουνίου 2027 δείχνει ότι κυβέρνηση και κεντρική τράπεζα κινούνται στην ίδια κατεύθυνση: να διατηρήσουν τη ζήτηση κατοικίας και τη ρευστότητα των κατασκευαστικών εταιρειών σε μια περίοδο αβεβαιότητας.
Τι ακριβώς αλλάζει: η σύντομη απάντηση
- Ισχύς πακέτου κινήτρων: παρατείνεται έως το τέλος του 2027 (αρχικά έληγε το 2026)
- Τέλος μεταβίβασης: μειώνεται από 2% σε 0,01% για κατοικίες αξίας έως 7 εκατ. THB
- Τέλος καταχώρισης υποθήκης: μειώνεται από 1% σε 0,01% για ακίνητα στο ίδιο εύρος τιμών
- Κανόνες LTV: η Τράπεζα της Ταϊλάνδης τους διατηρεί χαλαρούς έως τις 30 Ιουνίου 2027, διευκολύνοντας την έγκριση στεγαστικών δανείων και μειώνοντας την απαιτούμενη προκαταβολή
- Άμεσο όφελος για ξένους αγοραστές: χαμηλότερο κόστος συναλλαγής σε αγορές διαμερισμάτων με πλήρη κυριότητα (freehold) εντός του ορίου τιμής
- Στόχος της κυβέρνησης: διατήρηση της ζήτησης από τελικούς αγοραστές και της ρευστότητας στην πρωτογενή αγορά
Πόσο σημαντική είναι αυτή η τρίτη παράταση
Πρόκειται για την τρίτη συνεχόμενη παράταση του πακέτου κινήτρων από τότε που εισήχθη αρχικά μετά την πανδημία COVID-19, το 2020. Το γεγονός ότι η κυβέρνηση επιλέγει ξανά να το ανανεώσει δείχνει πόσο σημαντικό θεωρεί τον κλάδο ακινήτων για τη γενικότερη οικονομία.
Τα μειωμένα τέλη ισχύουν για ακίνητα αξίας έως 7 εκατ. THB (περίπου 195.000 δολάρια ΗΠΑ με τις τρέχουσες ισοτιμίες). Ένας αγοραστής που αποκτά ακίνητο αξίας 5 εκατ. THB εξοικονομεί περίπου 150.000 THB (γύρω στα 4.200 δολάρια) σε συνολικά τέλη, σε σύγκριση με τους κανονικούς συντελεστές.
Πώς κινείται η αγορά ακινήτων αυτή τη στιγμή
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ταϊλάνδης, η συνολική στεγαστική πίστωση το 2025 έφτασε περίπου τα 680 δισ. THB, δηλαδή περίπου 4% κάτω από το ιστορικό υψηλό του 2023. Παρόλα αυτά, οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν: στην Μπανγκόκ η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκε 3,2% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2026, ενώ στο Πουκέτ η αύξηση ήταν ακόμη πιο έντονη, στο 5-7% την ίδια περίοδο. Αυτό δείχνει ότι το Πουκέτ παραμένει από τις πιο δυναμικές αγορές της χώρας για ξένους επενδυτές.
Σημαντικό: το ανώτατο όριο ξένης ιδιοκτησίας σε διαμερίσματα (49% ανά κτίριο) παραμένει αμετάβλητο. Τα κίνητρα μειώνουν το κόστος, δεν αλλάζουν όμως τους κανόνες ιδιοκτησίας.
Γιατί το freehold condominium παραμένει η ασφαλέστερη επιλογή
Η Ταϊλάνδη έχει εντείνει τους ελέγχους κατά των λεγόμενων 'nominee' δομών, δηλαδή σχημάτων όπου Ταϊλανδοί χρησιμοποιούνται ως εικονικοί ιδιοκτήτες γης για λογαριασμό ξένων. Από τις αρχές του 2026 έχουν ασκηθεί διώξεις σε πάνω από 850 εταιρείες, με εκτιμώμενες απώλειες για το κράτος άνω των 15 δισ. THB. Το μήνυμα προς τους αγοραστές είναι ξεκάθαρο: η αγορά διαμερίσματος με πλήρη κυριότητα (freehold) παραμένει η πιο νομικά ασφαλής διαδρομή για έναν ξένο επενδυτή, σε αντίθεση με σχήματα εταιρειών-βιτρίνα που ενέχουν πραγματικό νομικό ρίσκο.
Στον ανταγωνισμό της περιοχής, το Βιετνάμ και η Μαλαισία τρέχουν τα δικά τους προγράμματα κινήτρων, όμως η Ταϊλάνδη διατηρεί το προβάδισμα χάρη στη ρυθμιστική διαφάνεια και τις ήδη εδραιωμένες υποδομές της.
Συχνές ερωτήσεις
Τι ακριβώς παρατάθηκε έως το 2027;
Δύο βασικά τέλη μειώνονται στο συμβολικό επίπεδο του 0,01%: το τέλος μεταβίβασης ακινήτου (κανονικά 2%) και το τέλος καταχώρισης υποθήκης (κανονικά 1%). Και τα δύο ισχύουν για κατοικίες αξίας έως 7 εκατ. THB. Παράλληλα, η Τράπεζα της Ταϊλάνδης παρέτεινε τους χαλαρότερους κανόνες LTV έως τις 30 Ιουνίου 2027, κάνοντας πιο εύκολη την έγκριση στεγαστικού δανείου και μειώνοντας την απαιτούμενη προκαταβολή.
Μπορεί ένας ξένος αγοραστής να επωφεληθεί από αυτά τα κίνητρα;
Ναι. Όταν αγοράζετε διαμέρισμα με καθεστώς πλήρους κυριότητας (freehold), πληρώνετε τα ίδια τέλη μεταβίβασης με έναν Ταϊλανδό πολίτη. Ο μειωμένος συντελεστής 0,01% εφαρμόζεται αυτόματα, εφόσον η τιμή αγοράς δεν ξεπερνά τα 7 εκατ. THB. Δεν χρειάζεται καμία επιπλέον διαδικασία για να ισχύσει η έκπτωση.
Ποιοι τύποι ακινήτων εντάσσονται στο πρόγραμμα;
Διαμερίσματα, townhouses και μονοκατοικίες εντάσσονται όλα στις επιλέξιμες κατηγορίες. Ωστόσο, οι ξένοι πολίτες μπορούν να έχουν πλήρη κυριότητα (freehold) μόνο σε διαμερίσματα. Οι βίλες και τα σπίτια είναι προσβάσιμα μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης (δομές 30+30+30 ετών) ή μέσω ιδιοκτησίας μέσω ταϊλανδικής εταιρείας, μια επιλογή όμως που ενέχει νομικό ρίσκο, δεδομένης της συνεχιζόμενης εκστρατείας της Ταϊλάνδης κατά των σχημάτων nominee.
Πόσα χρήματα μπορώ πραγματικά να εξοικονομήσω;
Σε τιμή αγοράς 5 εκατ. THB, η συνολική εξοικονόμηση σε τέλη μεταβίβασης και υποθήκης, σε σύγκριση με τους κανονικούς συντελεστές, ανέρχεται περίπου σε 150.000 THB (γύρω στα 4.200 δολάρια). Στο ανώτατο επιλέξιμο όριο των 7 εκατ. THB, η εξοικονόμηση φτάνει περίπου τα 210.000 THB.
Πώς επηρεάζει αυτό την απόδοση ενοικίασης;
Το χαμηλότερο κόστος εισόδου βελτιώνει άμεσα την καθαρή απόδοση. Αν ένας επενδυτής εξοικονομήσει 150.000 THB σε τέλη αγοράζοντας ένα studio αξίας 5 εκατ. THB, και το ακίνητο αποφέρει απόδοση ενοικίασης 5-6% ετησίως, το σημείο νεκρού σημείου (break-even) έρχεται περίπου 6-8 μήνες νωρίτερα.
Θα υπάρξει νέα παράταση μετά το 2027;
Το μοτίβο είναι σταθερό, καθώς το πρόγραμμα έχει ήδη παραταθεί τρεις φορές από το 2020. Οι κυβερνήσεις τείνουν να ανανεώνουν τέτοια κίνητρα όσο διαρκεί η οικονομική αβεβαιότητα. Ωστόσο, θα ήταν λάθος να θεωρήσετε δεδομένη μια νέα παράταση. Αν οι οικονομικές συνθήκες σταθεροποιηθούν, τα τέλη πιθανότατα θα επιστρέψουν στα κανονικά τους επίπεδα. Η λογική προσέγγιση είναι να προχωρήσετε σε συναλλαγή όσο τα κίνητρα είναι επιβεβαιωμένα.
Ποιες περιοχές της Ταϊλάνδης προσφέρουν σήμερα την καλύτερη επενδυτική ευκαιρία;
Στην Μπανγκόκ, ξεχωρίζουν ο άξονας Sukhumvit (σταθμοί BTS από Asok έως Ekkamai) και η περιοχή Rama 9. Στο Πουκέτ, το Bang Tao και η Laguna, όπου κυριαρχεί η ζήτηση από ξένους αγοραστές και η αύξηση τιμών έφτασε το 5-7% σε ετήσια βάση. Στην Pattaya, οι περιοχές Pratamnak και Wong Amat. Στο Koh Samui, η βόρεια ακτή γύρω από το Bophut και το Maenam. Αυτές οι τοποθεσίες συνδυάζουν σταθερή ζήτηση ενοικίασης με προοπτική υπεραξίας.
Πώς σχετίζεται η βίζα LTR με τα κίνητρα ακινήτων;
Η βίζα μακροχρόνιας διαμονής της Ταϊλάνδης (LTR) λειτουργεί ανεξάρτητα από το πακέτο κινήτρων και δεν προϋποθέτει αγορά ακινήτου. Ωστόσο, ο συνδυασμός μειωμένων τελών συναλλαγής με τον σταθερό συντελεστή φόρου εισοδήματος 17% που προσφέρει η βίζα LTR δημιουργεί ένα από τα πιο συμφέροντα 'πακέτα εισόδου' στη Νοτιοανατολική Ασία για επενδυτές υψηλής περιουσίας και επαγγελματίες που εργάζονται εξ αποστάσεως.
Υπάρχει κίνδυνος να ακυρωθούν πρόωρα τα κίνητρα;
Θεωρητικά ναι, καθώς το υπουργικό συμβούλιο μπορεί ανά πάσα στιγμή να αναθεωρήσει μια πολιτική απόφαση. Στην πράξη, όμως, δεν έχει υπάρξει καμία πρόωρη ακύρωση σε έξι χρόνια λειτουργίας του προγράμματος. Ο πιο ρεαλιστικός κίνδυνος για τον αγοραστή δεν είναι η πρόωρη ακύρωση, αλλά η άνοδος των τιμών κατά τη διάρκεια της περιόδου κινήτρων, καθώς το επιδοτούμενο κόστος εισόδου τροφοδοτεί τεχνητά τη ζήτηση και ωθεί τις αποτιμήσεις προς τα πάνω.
Χρειάζεται να βρίσκομαι στην Ταϊλάνδη για να ολοκληρώσω μια αγορά;
Μια επιτόπια επίσκεψη συνιστάται ιδιαίτερα πριν δεσμευτείτε, όμως η ίδια η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί μέσω πληρεξουσίου. Πολλοί επενδυτές πραγματοποιούν ένα σύντομο ταξίδι επιθεώρησης, εξετάζουν δύο ή τρία επιλεγμένα έργα, και ολοκληρώνουν την αγορά εξ αποστάσεως μόλις ολοκληρωθεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος.
Πηγή: Bangkok Post
Η παράταση των κινήτρων ακινήτων της Ταϊλάνδης έως το 2027 δεν είναι πράξη γενναιοδωρίας, αλλά ρεαλιστικός υπολογισμός της κυβέρνησης. Η αγορά χρειάζεται ζήτηση και η ζήτηση χρειάζεται προσιτούς όρους εισόδου. Για όποιον εξετάζει σοβαρά επένδυση στην Ταϊλάνδη, οι τρέχουσες συνθήκες είναι σχεδόν ιδανικές: τα τέλη συναλλαγής βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, οι τιμές δεν έχουν ακόμη ενσωματώσει πλήρως το περιθώριο ανόδου τους, και το νομικό πλαίσιο για την πλήρη κυριότητα διαμερισμάτων από ξένους παραμένει σταθερό και δοκιμασμένο.
Αν σκέφτεστε σοβαρά να επενδύσετε στην Ταϊλάνδη, η ομάδα του Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε το κατάλληλο ακίνητο και να προχωρήσετε με ασφάλεια στη διαδικασία.