Αν ψάχνετε ακίνητο στην Ταϊλάνδη και έχετε διαβάσει πρόσφατα ανησυχητικούς τίτλους για 'άδειες πόλεις' διαμερισμάτων, η ερώτηση είναι εύλογη: αξίζει ακόμα η επένδυση; Η σύντομη απάντηση είναι πως ναι, αρκεί να ξέρετε πού ακριβώς αγοράζετε. Η Ταϊλάνδη έχει σήμερα 1,64 εκατομμύρια κενές οικιστικές μονάδες, συνολικής αξίας 3,45 τρισεκατομμυρίων μπατ (περίπου 96 δισ. δολάρια, ποσό συγκρίσιμο με το ετήσιο ΑΕΠ της Σρι Λάνκα), αλλά το φαινόμενο είναι εξαιρετικά ανομοιόμορφο: χτυπάει σκληρά τη μαζική αγορά της Μπανγκόκ, ενώ αφήνει σχεδόν ανέγγιχτες αγορές τουριστικού προφίλ όπως το Πούκετ.
Για όσους Έλληνες εξετάζουν διαμέρισμα στη Μπανγκόκ ή σε ενδοχώρα της χώρας, αυτό το στοιχείο λειτουργεί σαν κόκκινη σημαία: το μαζικό segment είναι υπερθερμασμένο και μια αγορά off-plan χωρίς σοβαρή ανάλυση τοποθεσίας μπορεί να 'παγώσει' το κεφάλαιό σας για χρόνια.
Τα βασικά νούμερα με μια ματιά
- 1,64 εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν κενές στην Ταϊλάνδη, το μεγαλύτερο πλεόνασμα προσφοράς στην ιστορία της χώρας
- Η συνολική αξία των αδιάθετων αυτών ακινήτων φτάνει τα 3,45 τρισ. μπατ (περίπου 96 δισ. δολάρια)
- Το μεγαλύτερο μέρος συγκεντρώνεται στα προάστια της Μπανγκόκ και σε βιομηχανικές επαρχίες της Κεντρικής Ταϊλάνδης
- Αναλυτές ζητούν μεταρρυθμίσεις: περιορισμούς στην κερδοσκοπική αγορά, φόρο επί κενών ακινήτων και αναθεώρηση των ποσοστώσεων δόμησης
- Τουριστικές αγορές όπως το Πούκετ και το Κο Σαμούι επηρεάζονται πολύ λιγότερο χάρη στη σταθερή ξένη ζήτηση και την περιορισμένη διαθέσιμη γη· η Knight Frank Thailand αναμένει το luxury segment του Πούκετ να παραμείνει ανθεκτικό έως το 2026
- Για τον επενδυτή, το συμπέρασμα είναι ένα: επιλεκτική τοποθέτηση με στόχο την ενοικιαστική απόδοση, όχι την κερδοσκοπική υπεραξία
Πόσο σοβαρό είναι πραγματικά το πρόβλημα;
Η Ταϊλάνδη διαθέτει σύνολο περίπου 17 εκατομμυρίων κατοικιών, εκ των οποίων 1,64 εκατ. μένουν αναξιοποίητες. Αυτό μεταφράζεται σε ποσοστό κενότητας πάνω από 9%, ξεπερνώντας το όριο 5-7% που οι περισσότεροι διεθνείς αναλυτές θεωρούν κρίσιμο σημείο ανησυχίας.
Η Μπανγκόκ και τα προάστιά της συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος του πλεονάσματος. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αγοράς, έως και 40% των κενών διαμερισμάτων βρίσκεται σε μαζικά έργα (studio και διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, κάτω από 3 εκατ. μπατ) σε περιοχές χωρίς αναπτυγμένες υποδομές.
Ο μηχανισμός πίσω από αυτή την υπερπαραγωγή είναι γνωστός στους Ταϊλανδούς developers εδώ και χρόνια: χτίζουν βασιζόμενοι στον όγκο πωλήσεων off-plan πριν καν ξεκινήσει η κατασκευή. Κερδοσκόποι αγοραστές καταθέτουν προκαταβολές 10-20%, ελπίζοντας να μεταπωλήσουν πριν την παράδοση. Όταν η αγορά επιβραδύνεται, αυτά τα διαμερίσματα μένουν αδιάθετα, χωρίς αγοραστή ή ενοικιαστή.
Επιπλέον, η Ταϊλάνδη δεν διαθέτει ουσιαστικό φόρο επί κενής ιδιοκτησίας. Ο Φόρος Γης και Κτιρίων που θεσπίστηκε το 2020 κυμαίνεται μόλις στο 0,02-0,3% της εκτιμώμενης αξίας, ποσοστό ανεπαρκές για να πιέσει ιδιοκτήτες κενών μονάδων να πουλήσουν ή να ενοικιάσουν.
Η αξιοποίηση της ξένης ποσόστωσης είναι επίσης ανομοιόμορφη: σε κορυφαία έργα στο Πούκετ και στο κέντρο της Μπανγκόκ, το όριο του 49% ξένης ιδιοκτησίας ανά έργο έχει εξαντληθεί πλήρως, ενώ σε προαστιακά συγκροτήματα η ξένη συμμετοχή φτάνει μόλις το 5-15%.
Πώς φτάσαμε ως εδώ;
Για δεκαετίες, η ταϊλανδική αγορά ακινήτων λειτουργούσε με ένα σταθερό μοντέλο: οι developers χτίζουν, οι κερδοσκόποι μεταπωλούν, και οι τελικοί χρήστες εμφανίζονται τελευταίοι. Στα χρόνια της άνθησης, το μοντέλο αυτό απέφερε κέρδη σε όλους τους εμπλεκόμενους. Από το 2022 όμως, η αύξηση τιμών στο μαζικό segment έχει επιβραδυνθεί, η αγοραστική δύναμη της μεσαίας τάξης έχει αποδυναμωθεί και τα επιτόκια στεγαστικών έχουν ανέβει. Το αποτέλεσμα: αποθήκες αδιάθετων διαμερισμάτων που κανείς δεν θέλει να αγοράσει ή να νοικιάσει.
Η ένταση του προβλήματος διαφέρει σημαντικά ανά περιοχή. Σύμφωνα με έκθεση της Better-than-Freehold, η BAM, ο μεγαλύτερος διαχειριστής προβληματικών περιουσιακών στοιχείων της Ταϊλάνδης, επιβεβαιώνει ότι η αγορά δεν έχει ακόμη 'πιάσει πάτο', αναφέροντας περίπου 700.000 αδιάθετες μονάδες να αναζητούν λιγότερα από 100.000 νοικοκυριά με πραγματική αγοραστική δύναμη· μια ανισορροπία σχεδόν επτά φορές μεγαλύτερης προσφοράς από τη ζήτηση. Ακριβώς εκεί κρύβεται η ευκαιρία για διαπραγμάτευση τιμής, αλλά μόνο για αγοραστές που χρησιμοποιούν πλήρως συμμορφωμένες δομές ιδιοκτησίας, δεδομένων των αυστηρότερων κανόνων της Ταϊλάνδης για συμφωνίες nominee.
Γιατί το Πούκετ παίζει με διαφορετικούς κανόνες
Η αγορά ακινήτων στο Πούκετ, στο Κο Σαμούι και στην Παττάγια λειτουργεί με εντελώς διαφορετική λογική. Εδώ η ζήτηση οδηγείται από ξένους αγοραστές και τουριστικές αφίξεις, που ξεπέρασαν τα 36 εκατομμύρια άτομα το 2025. Η γη στα νησιά είναι φυσικά περιορισμένη, και οι νέες κατασκευές υπόκεινται σε αυστηρούς περιβαλλοντικούς κανονισμούς. Οι ξένοι αγοραστές παραμένουν κυρίαρχοι στο luxury segment βιλών σε όλο το Πούκετ, με το Κο Σαμούι και το Κο Φανγκάν να καταγράφουν ιδιαίτερα υψηλή ξένη δραστηριότητα· οι βίλες μάλιστα ξεπερνούν σε απόδοση τα διαμερίσματα ανάμεσα στους εύπορους διεθνείς αγοραστές που δίνουν προτεραιότητα στο lifestyle, σε αξιόπιστους developers και στο εισόδημα από ενοικίαση.
Το μέσο μικτό ενοικιαστικό yield σε μαζικά διαμερίσματα προαστίων της Μπανγκόκ έχει πέσει στο 3-4% ετησίως, ενώ βίλες και διαμερίσματα στο Πούκετ αποδίδουν σταθερά 6-8% μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Στην Ακίνητα στην Ταϊλάνδη βλέπουμε καθημερινά αυτή τη διαφορά στην πράξη: οι πελάτες που αναζητούν πραγματικό εισόδημα, όχι απλώς κερδοσκοπική υπεραξία, στρέφονται σταθερά προς το Πούκετ αντί για τα προάστια της Μπανγκόκ.
Ποιες περιοχές της Μπανγκόκ κινδυνεύουν περισσότερο;
Το βαρύτερο πλεόνασμα εντοπίζεται στην περιφέρεια: Bang Na, Rangsit, Bang Yai και Lat Krabang, περιοχές μαζικής ανάπτυξης μακριά από κεντρικούς σταθμούς BTS/MRT. Αντίθετα, κεντρικές περιοχές όπως το Silom, το Sathorn και το Sukhumvit (από Nana έως Phrom Phong) παρουσιάζουν σημαντικά καλύτερη εικόνα.
Θα επιβληθεί φόρος επί κενών ακινήτων;
Οι συζητήσεις βρίσκονται σε εξέλιξη, αλλά κανένα συγκεκριμένο νομοσχέδιο δεν έχει περάσει για το 2026. Οι αρχές εξετάζουν περιορισμούς σε νέες οικοδομικές άδειες σε ζώνες με πλεόνασμα προσφοράς, καθώς και προοδευτική φορολόγηση ιδιοκτητών πολλαπλών ακινήτων, όμως τίποτα δεν έχει οριστικοποιηθεί ακόμη. Ο ισχύων Φόρος Γης και Κτιρίων παραμένει πολύ χαμηλός για να πιέσει ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες προς πώληση ή ενοικίαση.
Ποιος είναι ο ελάχιστος προϋπολογισμός για μια σχετικά ασφαλή επένδυση;
Στο τουριστικό segment του Πούκετ, η είσοδος ξεκινά περίπου στα 5-7 εκατ. μπατ (περίπου 140.000-200.000 δολάρια) για ένα διαχειριζόμενο διαμέρισμα. Στο κέντρο της Μπανγκόκ, οι τιμές ξεκινούν από 4-6 εκατ. μπατ για studio ή διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου κοντά σε σταθμούς BTS.
Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο απευθείας στην Ταϊλάνδη;
Οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν διαμερίσματα με πλήρη κυριότητα (freehold) εντός του ορίου 49% ξένης ιδιοκτησίας ανά έργο. Βίλες και μονοκατοικίες αποκτώνται συνήθως μέσω 30ετούς μισθωτικής σχέσης (leasehold) με δυνατότητα ανανέωσης, ή μέσω ταϊλανδικής εταιρείας· σε κάθε περίπτωση, ο αγοραστής πρέπει να διασφαλίσει πλήρη συμμόρφωση με τους κανόνες περί προέλευσης κεφαλαίων και περί nominee εταιρειών.
Η πρακτική σύσταση
Αποφύγετε το μαζικό segment διαμερισμάτων στα προάστια της Μπανγκόκ. Εστιάστε σε ακίνητα με αποδεδειγμένες ενοικιαστικές αποδόσεις άνω του 6% σε τουριστικές περιοχές ή σε premium έργα του κέντρου της Μπανγκόκ. Πριν υπογράψετε οποιοδήποτε συμβόλαιο, επαληθεύστε την αξιοποίηση της ξένης ποσόστωσης και τα πραγματικά στοιχεία ενοικιαστικής απόδοσης.
Πηγή: Bangkok Post