Ποιο είναι το βασικό συμπέρασμα;
Αν σκέφτεστε αγορά κατοικίας στην Ταϊλάνδη, το τέλος μεταβίβασης κυριότητας μειώθηκε από 2% σε 0,01% της εκτιμώμενης αξίας, και το τέλος εγγραφής υποθήκης έπεσε από 1% σε 0,01%. Σε ένα διαμέρισμα αξίας 10 εκατομμυρίων μπατ, αυτό μεταφράζεται σε εξοικονόμηση σχεδόν 300.000 μπατ μόνο από αυτά τα δύο κονδύλια, και το μέτρο ισχύει πλέον έως τις 30 Ιουνίου 2027.
Γιατί αυτή η μείωση είναι διαφορετική από τις προηγούμενες
Η Μπανγκόκ δεν το κάνει πρώτη φορά. Από το 2019 έχει εφαρμόσει κατά καιρούς παρόμοιες ελαφρύνσεις, πάντα όμως με συγκεκριμένη λήξη και ανώτατο όριο τιμής. Αυτό που κάνει την έκδοση του 2026 να ξεχωρίζει είναι η διάρκειά της: το ταϊλανδικό Υπουργικό Συμβούλιο επέκτεινε το καθεστώς του 0,01% μέχρι τις 30 Ιουνίου 2027, δίνοντας στους αγοραστές πραγματικό χρόνο προγραμματισμού αντί για μερικούς βιαστικούς μήνες. Οι ξένοι επενδυτές που αγοράζουν διαμερίσματα με πλήρη κυριότητα (freehold) εντός της νόμιμης ξένης ποσόστωσης απολαμβάνουν ακριβώς τα ίδια μειωμένα τέλη με τους Ταϊλανδούς πολίτες.
Για όσους παρακολουθούν την αγορά του Πουκέτ, αυτή η σταθερότητα έχει ιδιαίτερη σημασία: αντί να τρέχετε να κλείσετε μια αγορά πριν λήξει μια βραχύβια προσφορά, έχετε πλέον περιθώριο ενάμιση περίπου έτους για να ολοκληρώσετε τη διαδικασία με την ησυχία σας.
Τι ακριβώς αλλάζει: Οι βασικοί αριθμοί
- Τέλος μεταβίβασης: μειώνεται από 2% σε 0,01% επί της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου
- Τέλος εγγραφής υποθήκης: μειώνεται από 1% σε 0,01%
- Οι μειωμένοι συντελεστές ισχύουν για κατοικίες με τιμή αγοράς και εκτιμώμενη αξία έως 7 εκατομμύρια μπατ, και για δάνεια έως 7 εκατομμύρια μπατ ανά σύμβαση
- Σε ένα ακίνητο αξίας 5 εκατομμυρίων μπατ, η συνολική εξοικονόμηση φτάνει περίπου τα 149.500 μπατ (περίπου 4.200 δολάρια ΗΠΑ)
- Το πρόγραμμα ισχύει πλέον έως τις 30 Ιουνίου 2027, προσφέροντας πολύ μεγαλύτερη βεβαιότητα σε σχέση με τις προηγούμενες, βραχυπρόθεσμες εκδοχές του
- Καλύπτονται μονοκατοικίες, townhouses, διαμερίσματα και οικόπεδα με κτίσματα· εξαιρούνται πωλήσεις μερικών ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων
Ποια κόστη παραμένουν αμετάβλητα
Τα συνήθη έξοδα μιας συναλλαγής ακινήτου στην Ταϊλάνδη περιλαμβάνουν το τέλος μεταβίβασης (2%), το τέλος χαρτοσήμου (0,5%), τον ειδικό επιχειρηματικό φόρο (Specific Business Tax, 3,3%, που επιβάλλεται σε μεταπώληση εντός των πρώτων 5 ετών κυριότητας), και τον παρακρατούμενο φόρο (υπολογιζόμενο με προοδευτική κλίμακα). Η τρέχουσα ελάφρυνση αφορά αποκλειστικά το τέλος μεταβίβασης και το τέλος υποθήκης, όχι τα υπόλοιπα κονδύλια.
Σημαντικό: ο ειδικός επιχειρηματικός φόρος 3,3% παραμένει σε ισχύ για ακίνητα που μεταπωλούνται εντός της πρώτης πενταετίας κυριότητας. Αν σχεδιάζετε γρήγορη μεταπώληση, αυτό το κόστος πρέπει να το υπολογίσετε ξεχωριστά.
Το Department of Lands (Κτηματολόγιο) είναι ο μοναδικός αρμόδιος φορέας για την καταγραφή μεταβιβάσεων κυριότητας στην Ταϊλάνδη. Τα τέλη υπολογίζονται βάσει της κρατικής εκτιμώμενης αξίας, η οποία μπορεί να διαφέρει από την πραγματική τιμή αγοράς.
Τι σημαίνει αυτό για την αγορά και ιδιαίτερα για το Πουκέτ
Το ταϊλανδικό Υπουργείο Οικονομικών εκτιμά ότι το διευρυμένο πρόγραμμα θα στηρίξει περίπου 540 δισεκατομμύρια μπατ σε ετήσιο τζίρο ακινήτων και θα προσελκύσει επιπλέον 305 δισεκατομμύρια μπατ σε νέες επενδύσεις στον κλάδο.
Οι ξένοι αγοραστές παραμένουν καθοριστική δύναμη στην αγορά διαμερισμάτων: οι ετήσιες αγορές διαμερισμάτων από αλλοδαπούς παρέμειναν σταθερές γύρω στις 14.500 μονάδες το 2024-2025, με μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2025 να προσθέτει περίπου 3.919 μονάδες, σύμφωνα με στοιχεία του κλάδου. Η Μπανγκόκ, το Chonburi και το Πουκέτ παραμένουν τα κύρια σημεία αυτής της ζήτησης.
Ιδιαίτερα το Πουκέτ, η Pattaya και το Samui είναι οι τρεις προορισμοί όπου οι ξένοι αγοραστές αντιπροσωπεύουν το μεγαλύτερο ποσοστό αγορών διαμερισμάτων, που σημαίνει ότι η επίδραση της μείωσης τελών στη ζήτηση θα γίνει πιο έντονα αισθητή ακριβώς εκεί. Αν εξετάζετε αγορά στο Πουκέτ μέσω Ακίνητα στην Ταϊλάνδη, αυτό το στοιχείο έχει άμεση πρακτική σημασία για τον προϋπολογισμό σας.
Υπενθυμίζεται ότι η άμεση κυριότητα γης ή σπιτιού από αλλοδαπούς παραμένει αυστηρά περιορισμένη· η πλήρης κυριότητα (freehold) επιτρέπεται μόνο για διαμερίσματα εντός της ποσόστωσης 49% ανά έργο, ενώ για ακίνητα με γη χρησιμοποιούνται συνήθως δομές μακροχρόνιας μίσθωσης (leasehold) ή εταιρικές δομές.
Πόσο συγκεκριμένα εξοικονομώ σε ένα ρεαλιστικό παράδειγμα;
Ας πάρουμε ένα διαμέρισμα αξίας 5 εκατομμυρίων μπατ, ένα σύνηθες μέγεθος επένδυσης για Έλληνες αγοραστές στο Πουκέτ:
- Εξοικονόμηση από το τέλος μεταβίβασης: περίπου 99.500 μπατ (διαφορά μεταξύ 2% και 0,01%)
- Εξοικονόμηση από το τέλος υποθήκης: περίπου 49.950 μπατ (διαφορά μεταξύ 1% και 0,01%)
- Συνολική εξοικονόμηση: περίπου 149.500 μπατ, δηλαδή περίπου 4.200 δολάρια ΗΠΑ
Σε ένα ακίνητο 10 εκατομμυρίων μπατ, η αντίστοιχη εξοικονόμηση αγγίζει τα 300.000 μπατ, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, αν και πρέπει να θυμάστε ότι το όριο επιλεξιμότητας για τη μειωμένη τιμή είναι τα 7 εκατομμύρια μπατ.
Πρακτικό συμπέρασμα για τον αγοραστή
Μια πολυετής μείωση τελών με σταθερή αλλά μακρινή ημερομηνία λήξης δίνει στους επενδυτές πραγματικό χώρο ανάσας για να σχεδιάσουν σωστά μια αγορά, αντί να παίρνουν βιαστικές αποφάσεις. Για όποιον έχει ήδη εντοπίσει ένα ακίνητο και έχει ολοκληρώσει τον έλεγχο νομιμότητας (due diligence), η τρέχουσα περίοδος, που εκτείνεται έως τα μέσα του 2027, αποτελεί ευνοϊκή στιγμή για να προχωρήσει. Μια εξοικονόμηση 150.000 έως 300.000 μπατ λειτουργεί ουσιαστικά σαν μια επιπλέον ποσοστιαία μονάδα απόδοσης που η κυβέρνηση χαρίζει στους αγοραστές.
Παρόλα αυτά, πρόκειται για κυβερνητική απόφαση που θεωρητικά μπορεί να αναθεωρηθεί, οπότε το να κλειδώσετε τους όρους νωρίτερα παρά αργότερα παραμένει η πιο ασφαλής επιλογή.
Πηγή: The Nation Thailand
Έτοιμοι να επενδύσετε στην Ταϊλάνδη; Οι ειδικοί της Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε το κατάλληλο ακίνητο.