Η σύντομη απάντηση
Το ποσοστό ξένης ιδιοκτησίας σε condominium στην Ταϊλάνδη παραμένει στο 49% της συνολικής πωλήσιμης επιφάνειας ενός κτιρίου. Δεν έχει ψηφιστεί κανένας νόμος που να το ανεβάζει στο 75%, παρά τις φήμες που κυκλοφορούν σε ελληνικά και διεθνή φόρουμ επενδυτών. Παράλληλα, από την 1η Ιουλίου 2026 ισχύει μειωμένη μεταβιβαστική εισφορά 0,01%, αλλά αυτή αφορά αποκλειστικά Ταϊλανδούς πολίτες, όχι εσάς ως ξένο αγοραστή.
Αν ψάχνετε condo στο Πούκετ, στην Παταγία ή στη Μπανγκόκ και έχετε διαβάσει κάπου ότι 'το όριο ανέβηκε στο 75%' ή ότι 'η μεταβιβαστική εισφορά μειώθηκε για όλους', καλό είναι να διαβάσετε παρακάτω πριν κάνετε οποιαδήποτε κράτηση ή προκαταβολή.
Τι ακριβώς προβλέπει ο νόμος για το 49%
Ο κανόνας του 49% δεν είναι κάτι νέο, ούτε προϊόν πρόσφατης νομοθετικής πρωτοβουλίας. Προέρχεται από τον Condominium Act του 1979 και έχει περάσει από αρκετές τροποποιήσεις στις δεκαετίες που ακολούθησαν, χωρίς ποτέ να αλλάξει η βασική του αρχή: οι ξένοι μπορούν να έχουν πλήρη ιδιοκτησία (freehold) σε μονάδα condominium, αλλά η συνολική ξένη ιδιοκτησία μέσα σε ένα συγκεκριμένο κτίριο δεν μπορεί να ξεπερνά το 49% της συνολικής πωλήσιμης επιφάνειας. Το υπόλοιπο 51% πρέπει να ανήκει σε Ταϊλανδούς πολίτες ή σε εταιρείες με ταϊλανδική πλειοψηφία.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι σε δημοφιλείς αναπτύξεις στο Πούκετ, στην Παταγία και στη Μπανγκόκ, η ξένη ποσόστωση συχνά 'γεμίζει' πολύ πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή του κτιρίου. Όποιος φτάσει αργότερα βρίσκεται μπροστά σε δύο επιλογές: είτε μια δομή μέσω ταϊλανδικής εταιρείας (με το δικό της νομικό και φορολογικό ρίσκο), είτε μια μακροχρόνια μίσθωση (leasehold) 30 ετών. Κανένα από τα δύο δεν προσφέρει την ίδια ασφάλεια με την απευθείας πλήρη ιδιοκτησία.
Ειδικά στο Πούκετ, η ποσόστωση υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια δαπέδου και όχι με βάση τον αριθμό των μονάδων. Αυτό σημαίνει ότι λίγες μεγάλες μονάδες (π.χ. penthouse ή διαμερίσματα με μεγάλο τετραγωνισμό) μπορούν να 'καταναλώσουν' την ποσόστωση πολύ πιο γρήγορα απ' όσο θα περίμενε κανείς κοιτάζοντας απλά τον αριθμό των διαμερισμάτων στο κτίριο.
Το 75% και τα 99 χρόνια μίσθωσης: πρόταση, όχι νόμος
Η συζήτηση για αύξηση της ποσόστωσης στο 75% ξεκίνησε το 2024, όταν η κυβέρνηση του Srettha Thavisin παρουσίασε ένα πακέτο μέτρων με στόχο την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην ταϊλανδική οικονομία. Παράλληλα εξεταζόταν και η δυνατότητα μισθώσεων γης έως 99 έτη για ξένους, αντί των σημερινών 30. Και οι δύο προτάσεις προκάλεσαν έντονες αντιδράσεις σε τμήματα της ταϊλανδικής κοινωνίας, με επικριτές να προειδοποιούν ότι μια διευρυμένη ξένη ιδιοκτησία θα εκτόπιζε τους ντόπιους αγοραστές από τη δική τους αγορά, ανεβάζοντας τις τιμές.
Μέχρι τα μέσα του 2026, καμία από τις δύο προτάσεις δεν είχε προχωρήσει σε επίσημη νομοθετική διαδικασία. Πηγές μέσα στην ταϊλανδική κυβέρνηση περιγράφουν και τις δύο ως 'υπό μελέτη', μια διατύπωση που στην πράξη μπορεί να σημαίνει καθυστέρηση για χρόνια, ή ακόμη και καμία αλλαγή ποτέ. Όποιος σχεδιάζει μια αγορά υπολογίζοντας εκ των προτέρων μια μελλοντική αύξηση της ποσόστωσης, στην ουσία στοιχηματίζει σε ένα χρονοδιάγραμμα που κανείς δεν μπορεί σήμερα να επιβεβαιώσει.
Η μεταβιβαστική εισφορά 0,01%: ισχύει μόνο για Ταϊλανδούς
Από την 1η Ιουλίου 2026 έως τις 30 Ιουνίου 2027, ισχύει στην Ταϊλάνδη μια μειωμένη μεταβιβαστική εισφορά (transfer fee) της τάξης του 0,01%, αντί του κανονικού 2%. Το σημείο που πολλά διαφημιστικά υλικά και αναρτήσεις στα social media αποφεύγουν να αναφέρουν καθαρά είναι ότι αυτή η έκπτωση αφορά αποκλειστικά Ταϊλανδούς πολίτες. Οι ξένοι αγοραστές συνεχίζουν να πληρώνουν το πλήρες 2%.
Σε ένα ακίνητο αξίας 10 εκατομμυρίων THB, η διαφορά ανάμεσα στο 2% και το 0,01% ανέρχεται σε 199.000 THB (περίπου 5.700 δολάρια ΗΠΑ). Δεν είναι λεπτομέρεια στρογγυλοποίησης, είναι ένα πραγματικό κόστος που θα εμφανιστεί στα τελικά έξοδα μεταβίβασης (closing costs) σας.
Το Royal Gazette decree που εκδόθηκε την 1η Ιουλίου 2026 μείωσε τον συντελεστή στο 0,01%, και αρκετές αγγλόφωνες αλλά και περιφερειακές πηγές το παρουσίασαν λανθασμένα ως γενική έκπτωση για όλους τους αγοραστές. Κάποιοι μεσίτες διαφήμισαν κατά λέξη 'μεταβιβαστική εισφορά μειωμένη στο 0,01% για όλους'. Αυτό είναι απλά ανακριβές. Το νομικό κείμενο του διατάγματος περιορίζει το όφελος αποκλειστικά σε Ταϊλανδούς πολίτες που πληρούν τα κριτήρια.
Παράλληλα, μειώθηκε στο 0,01% και το τέλος εγγραφής υποθήκης (mortgage registration fee), και πάλι μόνο για Ταϊλανδούς πολίτες.
Πόσο κοστίζει στην πράξη για έναν ξένο αγοραστή
Για έναν διεθνή επενδυτή που σχεδιάζει να αγοράσει condo στο δικό του όνομα, η αριθμητική είναι απλή: πληρώνετε το 2% μεταβιβαστική εισφορά, χωρίς εξαιρέσεις. Οδηγοί του κλάδου για αγορές στο Πούκετ το 2026 επισημαίνουν σταθερά το ίδιο σημείο: η ξένη ποσόστωση μετριέται αυστηρά με βάση την εγγεγραμμένη επιφάνεια δαπέδου και όχι τον αριθμό μονάδων. Γι' αυτό ακριβώς έχει σημασία να ζητήσετε γραπτή επιβεβαίωση ποσόστωσης από τον developer ή το γραφείο διαχείρισης (juristic office), και να την επαληθεύσετε ανεξάρτητα στο Κτηματολόγιο (Land Office), πριν δώσετε οποιαδήποτε προκαταβολή.
Υπάρχει όμως και μια λιγότερο προφανής θετική πλευρά στη νέα δομή τελών. Αν πωλήσετε τη μονάδα σας σε Ταϊλανδό αγοραστή εντός του παραθύρου έκπτωσης (έως 30 Ιουνίου 2027), η εξοικονόμηση που θα έχει εκείνος στη μεταβιβαστική εισφορά μπορεί να κάνει το ακίνητό σας πιο ανταγωνιστικό στη δευτερογενή αγορά. Σε μια μονάδα αξίας 5 εκατομμυρίων THB, η εξοικονόμηση του αγοραστή ανέρχεται σε περίπου 100.000 THB, ποσό που μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό διαπραγματευτικό χαρτί.
Τι σημαίνει όλο αυτό για έναν Έλληνα αγοραστή
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε condo στο Πούκετ ή αλλού στην Ταϊλάνδη, το μήνυμα είναι απλό: βασιστείτε στους κανόνες που ισχύουν σήμερα, όχι σε αυτούς που 'μπορεί να έρθουν'. Το να χρονομετρήσετε μια αγορά περιμένοντας μια αβέβαιη νομοθετική αλλαγή είναι ρίσκο που δεν αξίζει τον κόπο, καθώς αντίστοιχες προτάσεις στην Ταϊλάνδη έχουν παραμείνει 'υπό συζήτηση' για χρόνια. Στην Ακίνητα στην Ταϊλάνδη συνιστούμε πάντα να ελέγχετε γραπτά την διαθέσιμη ξένη ποσόστωση σε κάθε project πριν προχωρήσετε σε δεσμευτική συμφωνία.
Πηγή: ReloSale
Συχνές Ερωτήσεις
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν condo στην Ταϊλάνδη το 2026;
Ναι. Οι ξένοι μπορούν να αποκτήσουν πλήρη ιδιοκτησία (freehold) σε μονάδα condominium, εντός του ορίου του 49% της συνολικής πωλήσιμης επιφάνειας ενός project. Η πληρωμή πρέπει να μεταφερθεί σε ξένο νόμισμα μέσω ταϊλανδικής τράπεζας, ώστε να εκδοθεί το απαραίτητο έγγραφο Foreign Exchange Transaction (FET).
Αλήθεια ανέβηκε η ποσόστωση ξένης ιδιοκτησίας στο 75%;
Όχι. Μέχρι τον Αύγουστο του 2026, η ποσόστωση παραμένει στο 49%. Υπάρχει πρόταση για 75%, αλλά δεν έχει ακόμη γίνει νομοσχέδιο ούτε έχει κατατεθεί στο κοινοβούλιο.
Ποια μεταβιβαστική εισφορά πληρώνει ένας ξένος αγοραστής condo;
Το κανονικό 2% επί της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Ο μειωμένος συντελεστής 0,01%, που ισχύει από την 1η Ιουλίου 2026 έως τις 30 Ιουνίου 2027, αφορά αποκλειστικά Ταϊλανδούς πολίτες.
Μπορώ να πάρω μίσθωση 99 ετών αντί να αγοράσω;
Όχι. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, η μέγιστη διάρκεια μίσθωσης γης είναι 30 έτη. Έχει συζητηθεί δομή μίσθωσης 99 ετών, αλλά δεν έχει υιοθετηθεί ποτέ.
Τι γίνεται όταν η ποσόστωση 49% ενός project εξαντληθεί;
Οι ξένοι αγοραστές περιορίζονται τότε σε μίσθωση 30 ετών ή σε δομή μέσω ταϊλανδικής εταιρείας. Και οι δύο επιλογές έχουν νομικούς περιορισμούς και ρίσκα σε σχέση με την απευθείας πλήρη ιδιοκτησία.
Πώς επιβεβαιώνω αν υπάρχει ακόμη διαθέσιμη ξένη ποσόστωση σε ένα project;
Ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση από τον developer ή το γραφείο διαχείρισης (juristic office) σχετικά με την τρέχουσα αναλογία ξένης προς ταϊλανδικής ιδιοκτησίας, και επαληθεύστε την στο τοπικό Κτηματολόγιο (Land Office), καθώς η ποσόστωση υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια δαπέδου, όχι τον αριθμό μονάδων.