Ένας Έλληνας αγοραστής που ψάχνει διαμέρισμα στο Πουκέτ σπάνια ρωτά για τον ισολογισμό του κατασκευαστή. Ρωτά για θέα, για απόσταση από την παραλία, ίσως για το αν η πισίνα είναι κοινή ή ιδιωτική. Κι όμως, ένας αριθμός που δημοσίευσε πρόσφατα η εισηγμένη στο ταϊλανδέζικο χρηματιστήριο AssetWise λέει περισσότερα για την ασφάλεια της επένδυσης από όσα λέει οποιοδήποτε rendering.
Η εταιρεία έχει ανεκτέλεστο υπόλοιπο (backlog) 38,18 δισ. μπατ σε συμβόλαια που έχουν υπογραφτεί αλλά δεν έχουν ακόμα μεταβιβαστεί. Σε ισοτιμία περίπου 32,5 μπατ ανά δολάριο, αυτό μεταφράζεται σε περίπου 1,17 δισ. δολάρια μελλοντικών εσόδων που έχουν ήδη δεσμευτεί από αγοραστές. Πρόκειται για ένα από τα λίγα παραδείγματα ανάπτυξης, και όχι συρρίκνωσης, ανάμεσα στους εισηγμένους κατασκευαστές της Ταϊλάνδης αυτή τη στιγμή.
Τι δείχνει στην πραγματικότητα το backlog μιας εταιρείας
Τα έσοδα του πρώτου εξαμήνου διαμορφώθηκαν στα 5,69 δισ. μπατ, αύξηση 57% σε ετήσια βάση. Η αύξηση αυτή δεν προήλθε από νέες πωλήσεις, αλλά από παραδόσεις μονάδων: στη ταϊλανδέζικη λογιστική, το έσοδο καταγράφεται τη στιγμή που μεταβιβάζεται η ιδιοκτησία, όχι όταν υπογράφεται το συμβόλαιο πώλησης.
Αυτό είναι κρίσιμο να το καταλάβει κανείς. Τα έσοδα είναι μια αναδρομική εικόνα, δείχνουν κατοικίες που χτίστηκαν πριν δύο ή τρία χρόνια. Το backlog είναι μπροστά στο χρόνο: δείχνει πόσοι αγοραστές έχουν ήδη υπογράψει και καταβάλει προκαταβολή. Ένα backlog 38,18 δισ. μπατ έναντι εξαμηνιαίων εσόδων 5,69 δισ. μπατ σημαίνει ότι η εταιρεία πουλάει πιο γρήγορα απ' όσο χτίζει και παραδίδει. Καλύπτει περίπου τριπλάσιο ποσό από τα ετήσια έσοδα, κάτι που σημαίνει ότι έχουν ήδη 'κλειδωθεί' αρκετά χρόνια μελλοντικών εσόδων.
Σε μια περίοδο όπου η Τράπεζα της Ταϊλάνδης διατηρεί αυστηρή πολιτική στεγαστικών δανείων για τους ντόπιους αγοραστές, και η εγχώρια ζήτηση για μαζική στέγαση έχει καθίσει, το κενό αυτό καλύπτεται συνήθως από ξένα κεφάλαια. Και αυτό φαίνεται καθαρά στο Πουκέτ.
Γιατί το Πουκέτ αντιπροσωπεύει το 57% των παραγγελιών
Σημαντικό μέρος των επόμενων παραδόσεων της AssetWise αφορά το Μπανγκόκ και το Πουκέτ. Στο συνδυασμένο χαρτοφυλάκιο ASW και Rhom Bho Property υπό το brand The Title, αξίας 47,4 δισ. μπατ, το Πουκέτ αντιπροσωπεύει το 57% των παραγγελιών, εξασφαλίζοντας ορατότητα εσόδων έως το 2028.
Γιατί αυτό; Επειδή η ζήτηση στο Μπανγκόκ εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα εγχώρια στεγαστικά δάνεια και τις εταιρικές μισθώσεις, ενώ η ζήτηση στο Πουκέτ εξαρτάται από ξένους αγοραστές και τουριστικές ροές. Η αύξηση του μεριδίου Πουκέτ στο backlog δείχνει ότι τα ξένα κεφάλαια συνεχίζουν να εισρέουν στην ταϊλανδέζικη αγορά ακινήτων παρά την πιο αδύναμη εγχώρια αγορά.
Το νησί έχει σταματήσει να είναι αγορά με φτηνά studio για βραχυχρόνια μίσθωση. Ένας αγοραστής με προϋπολογισμό 8-15 εκατ. μπατ σήμερα δεν επιλέγει τετραγωνικά μέτρα, επιλέγει μια δομή λειτουργίας: ποιος διαχειρίζεται τη μίσθωση, πώς μοιάζει η πληρότητα στη χαμηλή περίοδο, ποιος πληρώνει για την αντικατάσταση εξοπλισμού, και πώς μοιράζεται το εισόδημα ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και διαχειριστή.
Ένα brand, σε αυτό το σκηνικό, είναι ένας τρόπος μεταφοράς του κινδύνου διαχείρισης σε έναν επαγγελματικό φορέα. Αυτό εξηγεί το premium στην τιμή. Εξηγεί επίσης γιατί μεγαλώνει το backlog ανάμεσα σε κατασκευαστές που μπήκαν στο νησί με έτοιμο λειτουργικό μοντέλο και όχι απλά έναν πύργο δίπλα στην παραλία.
Υπάρχει και ένας δεύτερος, λιγότερο ευχάριστος λόγος. Ένας αγοραστής από τη Ρωσία, το Καζακστάν ή την Κίνα συχνά δεν μπορεί να επιβλέψει προσωπικά την κατασκευή και τη λειτουργία. Ένα branded project από εισηγμένη εταιρεία είναι, στην ουσία, αγορά δημοσιοποιημένων οικονομικών στοιχείων, όχι απλά ενός πακέτου εσωτερικού σχεδιασμού.
Τι σημαίνει το 49% κανόνας για τον Έλληνα αγοραστή
Ένας ξένος μπορεί να κατέχει πλήρη ιδιοκτησία (freehold) μόνο εντός του 49% της πωλήσιμης επιφάνειας οποιουδήποτε κτιρίου διαμερισμάτων στην Ταϊλάνδη, συμπεριλαμβανομένων και των branded projects. Το υπόλοιπο 51% είναι διαθέσιμο σε ξένους μόνο μέσω leasehold, συνήθως 30 ετών με δυνατότητα ανανέωσης.
Αυτό σημαίνει ότι σε δημοφιλή projects η ποσόστωση freehold εξαντλείται γρήγορα. Πριν δώσετε προκαταβολή, επιβεβαιώστε πόση διαθέσιμη ποσόστωση απομένει.
Υπάρχει επίσης ένα πρακτικό ζήτημα με τη μεταφορά χρημάτων. Τα κεφάλαια ενός ξένου αγοραστή πρέπει να έρθουν από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα και να μετατραπούν σε μπατ εντός τραπέζης στην Ταϊλάνδη. Η τράπεζα εκδίδει έγγραφο Foreign Exchange Transaction (FET), χωρίς το οποίο το Κτηματολόγιο δεν καταχωρίζει freehold ιδιοκτησία. Αν κάνετε τη μεταφορά λάθος, ρίσκο δεν είναι απώλεια χρημάτων, αλλά αδυναμία καταχώρησης ιδιοκτησίας στο όνομά σας.
Πόσο πραγματικά αποδίδουν τα branded ακίνητα;
Οι εκτιμήσεις της αγοράς τοποθετούν την τιμή των branded residences σε premium περίπου 20-35% σε σχέση με συγκρίσιμη μη-branded προσφορά στην ίδια περιοχή. Αυτό το premium δεν είναι δωρεάν παράγοντας, αντανακλά επαγγελματική διαχείριση.
Εδώ όμως αρχίζουν τα προβλήματα. Το premium του brand δεν μεταφράζεται καλά σε μεταπώληση. Ο πρώτος αγοραστής πληρώνει 20-35% παραπάνω για μια εταιρεία διαχείρισης και ένα εντυπωσιακό λόμπι. Ο δεύτερος αγοραστής, πέντε χρόνια μετά, κοιτάζει την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στην περιοχή και την πραγματική καθαρή απόδοση της προηγούμενης χρονιάς. Αν η πραγματική καθαρή απόδοση αποδειχθεί 4-5% αντί για το 7-8% που υποσχόταν το φυλλάδιο, το premium εξατμίζεται.
Το χάσμα εμφανίζεται σχεδόν πάντα στο ίδιο σημείο: τα διαφημιζόμενα ποσοστά υπολογίζονται πάνω σε ακαθάριστα έσοδα με υψηλή πληρότητα, ενώ ο ιδιοκτήτης πληρώνεται μετά την προμήθεια του διαχειριστή, τα κοινόχρηστα, τη συνεισφορά στο sinking fund, τη φορολογία και την περίοδο χαμηλής πληρότητας κατά τη βροχερή σεζόν Μαΐου-Οκτωβρίου. Οι ρεαλιστικές καθαρές αποδόσεις, μετά αμοιβές διαχείρισης, κοινόχρηστα και φορολογία, κυμαίνονται συνήθως στο 4-6% ετησίως. Αριθμοί 8-10% στα διαφημιστικά υλικά είναι συνήθως ακαθάριστοι και βασίζονται σε βέλτιστες υποθέσεις πληρότητας.
Επιπλέον, η δυτική ακτή χτίζεται πυκνά. Το Bang Tao, το Layan και το Kamala απορροφούν το καθένα μεγάλες δεξαμενές νέων μονάδων, και ο ανταγωνισμός για την ίδια δεξαμενή ενοικιαστών θα εντατικοποιηθεί μέχρι να ολοκληρωθούν οι μονάδες που σήμερα βρίσκονται στο backlog.
Τι δεν εγγυάται ένα μεγάλο backlog
Ένα backlog δεν είναι εγγύηση παράδοσης. Η Ταϊλάνδη δεν διαθέτει μηχανισμό αντίστοιχο με αυτόν που γνωρίζουν κάποιοι διεθνείς αγοραστές, δηλαδή δεσμευμένο λογαριασμό (escrow) που κρατά τα κεφάλαια μέχρι την ολοκλήρωση. Οι πληρωμές του συμβολαίου πηγαίνουν απευθείας στον κατασκευαστή και χρηματοδοτούν την τρέχουσα κατασκευή. Η μόνη πραγματική προστασία είναι η οικονομική θέση του κατασκευαστή, το ιστορικό ολοκληρωμένων projects, και η δομή του συμβολαίου πώλησης. Γι' αυτό η δημόσια οικονομική διαφάνεια έχει πρακτική, όχι απλά συμβολική, αξία.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί: κάποια συμβόλαια αποτυγχάνουν στο στάδιο έγκρισης μεταφοράς κεφαλαίων και τελικής πληρωμής. Το backlog δεν είναι κέρδος, είναι μια δέσμευση σε εξέλιξη.
Ποια στρατηγική έχει νόημα ανάλογα με τον προϋπολογισμό
Αν ο προϋπολογισμός σας είναι κάτω από 5-6 εκατ. μπατ, το branded Πουκέτ πιθανότατα δεν είναι για εσάς. Σε αυτό το επίπεδο τιμής, το premium του brand διαβρώνει την απόδοση, και θα ανταγωνίζεστε με εκατοντάδες όμοια studio. Σε αυτό το τμήμα της αγοράς έχει περισσότερο νόημα να κοιτάξετε διαμερίσματα στο Μπανγκόκ κοντά σε σταθμούς BTS και MRT, όπου οι ενοικιαστές ζουν όλο τον χρόνο και όχι για τέσσερις μήνες.
Στο εύρος πάνω από 8 εκατ. μπατ, η λογική αντιστρέφεται. Εδώ θα επιλέγαμε ένα project με βάση τρία επαληθευμένα κριτήρια: ο κατασκευαστής είναι εισηγμένος και δημοσιοποιεί το backlog του, ο διαχειριστής λειτουργεί ήδη ακίνητα στο νησί με πραγματικά στοιχεία πληρότητας, και το συμβόλαιο μίσθωσης δεν υπόσχεται εγγυημένες αποδόσεις πάνω από 6% (τέτοιες υποσχέσεις συνήθως αντισταθμίζονται με πληθωρισμένη τιμή εισόδου).
Ένα βήμα που πολλοί αγοραστές παραλείπουν: επισκεφτείτε το νησί στη χαμηλή σεζόν, όχι τον Φεβρουάριο. Ο Ιούλιος ή ο Σεπτέμβριος δείχνουν την πραγματική εικόνα της παραλίας και των δρόμων πολύ πιο ειλικρινά από τους μήνες αιχμής.
Αναμονή για μια 'διόρθωση' τιμών σε όλο το νησί δεν φαίνεται ρεαλιστική στρατηγική. Οι τιμές πρωτογενούς αγοράς στη δυτική ακτή στηρίζονται από το κόστος γης και δεν αναμένεται να υποχωρήσουν συνολικά. Πιο πιθανό σενάριο είναι διαχωρισμός: δυνατά projects με λειτουργικό διαχειριστή θα διατηρήσουν τιμή, ενώ πιο αδύναμα θα προσφέρουν εκπτώσεις και δόσεις.
Για όποιον σκέφτεται σοβαρά την αγορά branded κατοικίας στο Πουκέτ, η ομάδα της Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορεί να βοηθήσει στην αξιολόγηση του κατασκευαστή, του διαχειριστή και της δομής του συμβολαίου, πριν δοθεί οποιαδήποτε προκαταβολή.
Πηγή: Dzen (hatamatata)