Αν έχετε ψάξει ποτέ οικόπεδο στο κέντρο της Μπανγκόκ, ίσως έχετε παρατηρήσει κάτι περίεργο: πανάκριβα αδόμητα οικόπεδα δίπλα σε ουρανοξύστες, φυτεμένα με μερικές μπανανιές ή λεμονόχορτο. Δεν είναι σύμπτωση ούτε νοσταλγία για την επαρχία. Είναι ένα από τα πιο γνωστά φορολογικά κόλπα της ταϊλανδικής αγοράς ακινήτων, και μόλις μπήκε σε τροχιά κατάργησης.
Για δεκαετίες, ιδιοκτήτες πολύτιμων οικοπέδων στο κέντρο της Μπανγκόκ φύτευαν μερικές σειρές μπανανιές και δήλωναν τη γη τους ως αγροτική. Αυτό το απλό τέχνασμα τους γλίτωνε εκατομμύρια μπατ σε φόρους κάθε χρόνο. Το Δημαρχείο της Μπανγκόκ (BMA) προχώρησε τώρα σε επίσημη πρόταση για να κλείσει αυτή την πρακτική, και η επίδραση θα αγγίξει όποιον κατέχει ή σκέφτεται να αποκτήσει γη στην ταϊλανδική πρωτεύουσα.
Ποιο είναι το βασικό συμπέρασμα;
Το Δημαρχείο της Μπανγκόκ (BMA) έχει καταθέσει επίσημη πρόταση για αύξηση των φορολογικών συντελεστών σε γη που είναι επισήμως καταχωρημένη ως αγροτική αλλά βρίσκεται στον αστικό πυρήνα της πόλης. Στόχος είναι να κλείσει το χάσμα ανάμεσα στους συντελεστές αγροτικής και εμπορικής γης, ένα χάσμα που επί χρόνια επέτρεπε στους ιδιοκτήτες κεντρικών οικοπέδων να πληρώνουν 5 έως 10 φορές λιγότερο από το πραγματικό φορολογικό βάρος. Για διεθνείς επενδυτές που κοιτάζουν γη στην Μπανγκόκ, είναι ξεκάθαρο μήνυμα να επανεξετάσουν τη στρατηγική τους.
Τι αλλάζει ακριβώς και πότε
- Τι αλλάζει: Η Μπανγκόκ αυξάνει τους φόρους σε γη που είναι επισήμως δηλωμένη ως αγροτική αλλά βρίσκεται σε κεντρικές αστικές περιοχές
- Σημερινοί συντελεστές: τα αγροτικά οικόπεδα πληρώνουν 0,01%-0,1% επί της εκτιμώμενης αξίας, έναντι 0,3%-0,7% για εμπορική γη (στοιχεία Revenue Department)
- Νέο προτεινόμενο εύρος: ο βασικός αγροτικός συντελεστής θα ανέβει από περίπου 0,01% (έως 0,10%) σε 0,03%-0,12%, δηλαδή σχεδόν τριπλασιασμός του αρχικού φορολογικού βάρους, από περίπου 100 μπατ σε 300 μπατ ανά εκατομμύριο μπατ αξίας γης (Nation Thailand)
- Η εξοικονόμηση χάρη στο κενό σε ένα οικόπεδο αξίας 100 εκατομμυρίων μπατ έφτανε τα 500.000-700.000 μπατ ετησίως
- Ποιους αφορά: ιδιοκτήτες αδόμητων και ψευδο-αγροτικών οικοπέδων στο Silom, το Sathorn, το Sukhumvit, το Ploenchit και το Ratchadamri
- Χρονοδιάγραμμα: η πρόταση βρίσκεται υπό εξέταση, με πλήρη εφαρμογή να αναμένεται από το οικονομικό έτος 2027
Το νομικό και αγοραστικό πλαίσιο που πρέπει να ξέρετε
Ο νόμος Land and Building Tax Act B.E. 2562 τέθηκε σε ισχύ το 2020, δημιουργώντας τέσσερις κατηγορίες συντελεστών: κατοικία, αγροτική γη, εμπορική γη και αδόμητη/κενή γη.
Η αγροτική κατηγορία έχει τον χαμηλότερο συντελεστή, ξεκινώντας από 0,01% για οικόπεδα αξίας έως 75 εκατομμύρια μπατ, ενώ οι εμπορικοί συντελεστές ξεκινούν από 0,3% και αυξάνονται προοδευτικά.
Εκτιμήσεις αγοράς δείχνουν ότι εκατοντάδες οικόπεδα μεγέθους από 1 έως 20 rai σε κεντρικές τοποθεσίες της Μπανγκόκ είναι επισήμως καταχωρημένα ως αγροτικά.
Οι εκτιμώμενες αξίες γης στο Sukhumvit, ανάμεσα στα soi 1 και 63, φτάνουν 800.000-1.500.000 μπατ ανά τετραγωνικό wah (Treasury Department, επανεκτίμηση 2024-2027).
Η αυξανόμενη φορολογική πίεση σε αδόμητη γη έχει ήδη αυξήσει την προσφορά γης έτοιμης για ανάπτυξη κατά 12%-15% το 2024-2025, σύμφωνα με την AREA (Agency for Real Estate Affairs).
Το BMA σφίγγει παράλληλα και τους ελέγχους, απαιτώντας η γη που δηλώνεται ως αγροτική να χρησιμοποιείται πραγματικά για εμπορική καλλιέργεια και όχι για συμβολική 'σκιώδη' φύτευση (Bangkok Post).
Οι αλλοδαποί απαγορεύεται να κατέχουν άμεσα γη στην Ταϊλάνδη (Land Code, Άρθρο 86). Οι αλλαγές αφορούν κυρίως όσους κατέχουν γη μέσω ταϊλανδικών εταιρειών ή μακροχρόνιων μισθώσεων.
Το BMA εισπράττει απευθείας τον φόρο γης και έχει ισχυρό κίνητρο να αυξήσει τα έσοδα: ο στόχος είσπραξης για το 2025 ήταν 37 δισεκατομμύρια μπατ.
Πώς λειτουργούσε το κόλπο με τις μπανανιές;
Ιδιοκτήτες ακριβών κεντρικών οικοπέδων φύτευαν ελάχιστη βλάστηση, μπανάνες, λεμονόχορτο ή καρύδες, και δήλωναν τη γη ως αγροτική. Αυτό τους επέτρεπε να πληρώνουν φόρο 0,01%-0,1% αντί για τον εμπορικό συντελεστή 0,3%-0,7%. Σε ένα οικόπεδο αξίας 200 εκατομμυρίων μπατ, η διαφορά ξεπερνούσε το ένα εκατομμύριο μπατ τον χρόνο.
Πότε αναμένεται να ισχύσουν οι νέοι συντελεστές;
Η πρόταση του BMA βρίσκεται ακόμη σε συντονισμό με το Υπουργείο Οικονομικών. Σύμφωνα με το τρέχον χρονοδιάγραμμα, οι αλλαγές θα μπορούσαν να εγκριθούν έως τα τέλη του 2026 και να τεθούν σε ισχύ από το οικονομικό έτος 2027, αν και οι ακριβείς ημερομηνίες εξαρτώνται από την πολιτική διαδικασία.
Ποιες περιοχές της Μπανγκόκ θα το νιώσουν περισσότερο;
Τα πιο ακριβά οικόπεδα συγκεντρώνονται κατά μήκος των γραμμών BTS και MRT: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (soi 1-63), Ratchadamri και Chidlom. Ακριβώς εκεί όπου το χάσμα ανάμεσα σε αγροτικό και εμπορικό συντελεστή δημιουργούσε το μεγαλύτερο πλεονέκτημα για τους 'βελτιστοποιητές' φόρου.
Θα δούμε κύμα ξεπουλήματος οικοπέδων;
Ένα μαζικό ξεπούλημα είναι μάλλον απίθανο. Οι μεγάλοι ιδιοκτήτες γης (το Crown Property Bureau, οι οικογένειες Sirivadhanabhakdi και Chirathivat) ακολουθούν μακροπρόθεσμη στρατηγική και δεν πρόκειται να ξεφορτωθούν περιουσιακά στοιχεία λόγω μιας αύξησης φόρου μερικών εκατοντάδων χιλιάδων μπατ. Μικρότεροι και μεσαίοι ιδιοκτήτες που κρατούν γη κερδοσκοπικά, όμως, ενδέχεται να αρχίσουν να αποχωρούν από την αγορά.
Πώς επηρεάζει τους ξένους επενδυτές;
Οι αλλοδαποί δεν μπορούν να κατέχουν γη στην Ταϊλάνδη απευθείας. Αν όμως έχετε συμμετοχή σε ταϊλανδική εταιρεία που κατέχει γη, οι υψηλότεροι φόροι θα αυξήσουν το λειτουργικό σας κόστος. Επηρεάζει επίσης την οικονομία των αναπτυξιακών έργων και, τελικά, την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στα νέα διαμερίσματα.
Πώς ελέγχω τη φορολογική κατάσταση ενός οικοπέδου πριν αγοράσω;
Ζητήστε από τον πωλητή το Chanote (τίτλο ιδιοκτησίας) μαζί με την πιο πρόσφατη απόδειξη φόρου γης. Η απόδειξη αναφέρει την κατηγορία: αδόμητη, αγροτική, κατοικία ή εμπορική. Αξίζει επίσης να ελέγξετε τη ζώνη χρήσης γης στο Department of City Planning του BMA. Αν ψάχνετε ακίνητο στην Ταϊλάνδη, η ομάδα μας στην Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε αυτόν τον έλεγχο πριν δεσμευτείτε.
Θα επηρεαστούν τα ενοίκια γραφείων και καταστημάτων;
Έμμεσα, ναι. Αν οι ιδιοκτήτες εμπορικών κτιρίων δεν μπορούν πια να μειώνουν τη φορολογική βάση τους δηλώνοντας τη διπλανή γη ως αγροτική, το λειτουργικό τους κόστος θα αυξηθεί. Μέρος αυτού του βάρους πιθανότατα θα μεταφερθεί στους ενοικιαστές, ιδίως σε γραφειακούς χώρους κατηγορίας Β και Γ.
Επηρεάζει την αγορά ενός διαμερίσματος;
Δεν υπάρχει άμεση σύνδεση, καθώς ο φόρος διαμερισμάτων υπολογίζεται ξεχωριστά με βάση τον συντελεστή κατοικίας. Ωστόσο, η αυξημένη διαθεσιμότητα γης για ανάπτυξη μπορεί να φέρει περισσότερα νέα έργα στο κέντρο της Μπανγκόκ, κάτι που ωφελεί τους αγοραστές μέσω μεγαλύτερης επιλογής και πιο ανταγωνιστικών τιμών.
Πηγή: Nation Thailand
Η αλλαγή φορολογικής πολιτικής στην Μπανγκόκ δεν είναι σοκ για την αγορά, είναι μια κανονικοποίηση. Η πόλη ευθυγραμμίζει τους κανόνες με την πραγματική χρήση της γης. Για επενδυτές που επιλέγουν περιουσιακά στοιχεία με βάση πραγματικές αποδόσεις και όχι κερδοσκοπικά τεχνάσματα, αυτό είναι θετικό σήμα: η αγορά γίνεται πιο διαφανής.
Σκέφτεστε να επενδύσετε σε ακίνητο στην Ταϊλάνδη; Οι ειδικοί μας μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε το κατάλληλο ακίνητο για εσάς.