Αν σκέφτεστε να αγοράσετε βίλα, γη ή να στήσετε επιχείρηση στην Ταϊλάνδη μέσω ταϊλανδέζικης εταιρείας, υπάρχει ένα νέο δεδομένο που δεν μπορείτε να αγνοήσετε: από τον Μάιο του 2026, ο Διευθυντής του ταϊλανδικού Τμήματος Ανάπτυξης Επιχειρήσεων (DBD), Panupong Naiyanapakorn, ανακοίνωσε ότι η εποχή των εικονικών Ταϊλανδών μετόχων ('nominee shareholders') έχει τελειώσει οριστικά. Ήδη 118.000 εταιρείες με ξένη συμμετοχή βρίσκονται υπό εξέταση σε ολόκληρη τη χώρα, όχι μόνο στη Φούκετ. Πρόκειται για εθνική εκστρατεία ελέγχου, όχι για τοπικό φαινόμενο.
Για πολλούς ξένους επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων αρκετών Ελλήνων που έχουν επενδύσει σε ακίνητα ή επιχειρήσεις στη Φούκετ, τα Koh Samui ή αλλού, η πρακτική της χρήσης εικονικού Ταϊλανδού μετόχου για να παρακαμφθεί ο νόμος περί Ξένων Επιχειρήσεων (Foreign Business Act, FBA) ήταν διαδεδομένη λύση. Τώρα αυτή η 'διέξοδος' κλείνει. Από τον Ιανουάριο του 2026, οι νέες εγγραφές εταιρειών υψηλού κινδύνου έχουν μειωθεί κατά πάνω από 60%, γεγονός που δείχνει ότι οι νέοι μηχανισμοί ελέγχου ήδη αποδίδουν. Σύμφωνα με το Nation Thailand, οι αρχές έχουν επίσης εντοπίσει περίπου 53.000 ύποπτους εταιρικούς δεσμούς και γύρω στους 2.000 τραπεζικούς λογαριασμούς-'μουλάρια' στο πλαίσιο της ευρύτερης έρευνας.
Ποια είναι η σύντομη απάντηση;
- 118.000 εταιρείες με ξένη μετοχική συμμετοχή (0,01%-49,99%) βρίσκονται υπό τον έλεγχο της DBD
- 6.551 εταιρείες με ξένη συμμετοχή άνω του 50% ερευνώνται για παραβίαση του FBA
- Από τον Ιανουάριο του 2026, οι εγγραφές υψηλού κινδύνου έχουν μειωθεί πάνω από 60%
- Οι παραβάτες κινδυνεύουν με έως 3 χρόνια φυλάκιση, πρόστιμα, αναγκαστική διάλυση εταιρείας και απέλαση
- Νόμιμες εναλλακτικές: απόκτηση BOI Promotion (άδεια από το Board of Investment) ή Άδειας Ξένης Επιχείρησης (FBL)
- Ο έλεγχος συντονίζεται ανάμεσα σε DBD, Τμήμα Ειδικών Ερευνών (DSI), αστυνομία και φορολογικές αρχές
- Από την 1η Απριλίου 2026, αναμένεται η DBD να απαιτεί αυτοπρόσωπη επαλήθευση μετόχων για ορισμένες εταιρικές μεταβολές με ξένη συμμετοχή
Πόσο διαδεδομένο είναι το φαινόμενο στη Φούκετ και αλλού;
Για όσους παρακολουθούν την αγορά ακινήτων της Ταϊλάνδης, τα στοιχεία ανά περιοχή είναι εντυπωσιακά:
- Φούκετ: περίπου 30.000 καταχωρημένες εταιρείες, εκ των οποίων περίπου το 40% έχουν ξένους μετόχους, το μεγαλύτερο σύμπλεγμα 'γκρίζων' δομών στη χώρα. Πρόσφατος έλεγχος εξέτασε πάνω από 30.000 εταιρείες στη Φούκετ και σημείωσε πάνω από 600 εταιρείες με κίνδυνο εικονικής μετοχικής δομής
- Surat Thani (Koh Samui και Koh Phangan): 16.811 εταιρείες, εκ των οποίων 11.426 (περίπου 68%) έχουν ξένους μετόχους, το υψηλότερο ποσοστό σε όλη τη χώρα
- Krabi: 3.587 εταιρείες, 749 (20,88%) με ξένη συμμετοχή
- Phang Nga: 1.685 εταιρείες, 346 (20,53%) με ξένη συμμετοχή
Ο νόμος περί Ξένων Επιχειρήσεων του 1999 (Foreign Business Act) απαγορεύει σε αλλοδαπούς να κατέχουν πάνω από το 49% των μετοχών σε εταιρείες που δραστηριοποιούνται σε περιορισμένους κλάδους, χωρίς ειδική άδεια.
Η DBD απαιτεί πλέον από τους Ταϊλανδούς μετόχους τεκμηριωμένη απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων, με τραπεζικά αποσπάσματα και φορολογικές δηλώσεις. Μια εικονική μετοχική συμμετοχή χωρίς πραγματικό κεφάλαιο πίσω της δεν θα περνάει πλέον τον έλεγχο.
Οι κυρώσεις για παραβίαση του FBA περιλαμβάνουν διοικητικά πρόστιμα, ποινική δίωξη με έως 3 χρόνια φυλάκιση, αναγκαστική διάλυση της εταιρείας και απέλαση του ξένου ιδιοκτήτη. Στη Φούκετ, ξεχωριστή αστυνομική επιχείρηση πολλαπλών φάσεων (Operation Dismantle Foreign Nominee Network, Φάση 4) έχει ήδη οδηγήσει σε δίωξη 16 ατόμων σε οκτώ επιχειρήσεις, με 361 εταιρείες υπό έρευνα και 149 νομικά πρόσωπα να βρίσκονται να κατέχουν γη όπου ξένοι μέτοχοι ελέγχουν πάνω από το 50%.
Τι πρέπει να κάνετε βήμα-βήμα αν έχετε εταιρεία στην Ταϊλάνδη
-
Ελέγξτε την υπάρχουσα εταιρική σας δομή. Αν η ταϊλανδέζικη εταιρεία σας βασίζεται σε εικονικούς μετόχους, αυτό πρέπει να εντοπιστεί άμεσα. Συνεργαστείτε με αδειοδοτημένο δικηγόρο με εμπειρία στον FBA.
-
Εξετάστε τα έγγραφα που κατέχουν οι Ταϊλανδοί μέτοχοι. Κάθε Ταϊλανδός συνιδιοκτήτης πρέπει να μπορεί να αποδείξει με τραπεζικά στοιχεία και φορολογικά αρχεία την πραγματική προέλευση των κεφαλαίων για τη μετοχική του συμμετοχή. Αν τέτοια έγγραφα δεν υπάρχουν, η δομή πιθανότατα θα χαρακτηριστεί ως εικονική.
-
Εντοπίστε τον σωστό νόμιμο μηχανισμό ιδιοκτησίας. Για επιχειρήσεις σε κατηγορίες περιορισμένες από τον FBA, υπάρχουν δύο νόμιμοι δρόμοι: BOI Promotion (επενδυτική άδεια από το Board of Investment της Ταϊλάνδης) ή Άδεια Ξένης Επιχείρησης (FBL) που εκδίδεται από το Υπουργείο Εμπορίου.
-
Υποβάλετε αίτηση για BOI Promotion αν η επιχείρησή σας πληροί τις προϋποθέσεις. Το καθεστώς BOI επιτρέπει 100% ξένη ιδιοκτησία, φορολογικά κίνητρα και δικαίωμα πρόσληψης ξένου προσωπικού. Ταιριάζει σε τεχνολογία, μεταποίηση, υπηρεσίες και αρκετούς άλλους κλάδους.
-
Υποβάλετε αίτηση για FBL για δραστηριότητες εκτός BOI. Η διαδικασία διαρκεί από 60 ημέρες. Απαιτείται ελάχιστο εγγεγραμμένο κεφάλαιο, ανάλογα με τη δραστηριότητα, συνήθως ξεκινώντας από 3 εκατομμύρια THB.
-
Αναδιαρθρώστε τη μετοχική σας βάση αν χρειάζεται. Αν επιλέξετε να διατηρήσετε Ταϊλανδούς εταίρους, βεβαιωθείτε ότι η συμμετοχή τους στη διαχείριση και τη χρηματοδότηση είναι πραγματική. Επισημοποιήστε συμφωνία μετόχων μέσω Ταϊλανδού δικηγόρου.
-
Προετοιμάστε την εταιρεία σας για επιθεώρηση. Τακτοποιήστε λογιστικά αρχεία, πρακτικά συνεδριάσεων μετόχων και διοικητικού συμβουλίου, και το μητρώο μετόχων. Η DBD συντονίζει ελέγχους με τη DSI και τις φορολογικές αρχές, οπότε τυχόν αναντιστοιχίες ανάμεσα σε εταιρικά και φορολογικά έγγραφα θα εντοπιστούν.
-
Ζητήστε επαγγελματική συμβουλή πριν ταξιδέψετε. Αν σχεδιάζετε ταξίδι στην Ταϊλάνδη για επιθεώρηση ακινήτων και συναντήσεις με δικηγόρους, προγραμματίστε το εκ των προτέρων: ένας πλήρης δομικός έλεγχος μπορεί να διαρκέσει 2-4 εβδομάδες.
Σημαίνει αυτό ότι κινδυνεύει η δική μου διαμερισματική ιδιοκτησία;
Όχι. Ο νόμος περί Διαμερισμάτων (Condominium Act) επιτρέπει σε αλλοδαπούς να κατέχουν απευθείας έως το 49% των μονάδων σε ένα κτίριο διαμερισμάτων. Ο έλεγχος στοχεύει τις εταιρείες μέσω των οποίων ξένοι αγοράζουν γη, βίλες ή λειτουργούν επιχειρήσεις που περιορίζονται από τον FBA. Αν σκέφτεστε αγορά condo με το δικό σας όνομα, δεν επηρεάζεστε από αυτόν τον έλεγχο.
Η Ταϊλάνδη δεν κλείνει τις πόρτες της στους ξένους επενδυτές. Κλείνει τα παραθυράκια. Η διαφορά έχει σημασία. Όσοι μεταβούν τώρα σε νόμιμες δομές ιδιοκτησίας θα προστατέψουν τις επιχειρήσεις τους και θα αποκτήσουν πραγματικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι όσων συνεχίζουν να βασίζονται σε εικονικές δομές.
Πηγή: Nation Thailand
Έτοιμοι να επενδύσετε στην Ταϊλάνδη; Η ομάδα της Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα, από την επιλογή ακινήτου έως τη νόμιμη δομή ιδιοκτησίας.