Το βασικό συμπέρασμα σε 3 προτάσεις
Οι αρχές της Ταϊλάνδης ερευνούν αυτή τη στιγμή 33 πολυτελείς κατοικίες συνολικής αξίας 1,27 δισεκατομμυρίων baht (περίπου 35 εκατομμύρια δολάρια) στην περιοχή Pattanakarn και Krungthep Kreetha της Μπανγκόκ, με υποψίες χρήσης εικονικών εταιρειών (nominee) από ξένους αγοραστές. Παράλληλα, σε νότιες περιοχές όπως το Φουκέτ, έγιναν 48 συλλήψεις και κατασχέθηκαν περιουσιακά στοιχεία αξίας 1,05 δισ. baht σε 89 οικόπεδα. Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ή ήδη κατέχετε ακίνητο στην Ταϊλάνδη μέσω τέτοιας δομής, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: η νομιμότητα της συναλλαγής μετράει πλέον περισσότερο από ποτέ.
Για όσους από εμάς παρακολουθούμε την αγορά ακινήτων του Φουκέτ και της Ταϊλάνδης γενικότερα εδώ και χρόνια, η δομή nominee ήταν ένα ανεπίσημο αλλά ευρέως διαδεδομένο 'μυστικό' της αγοράς. Ένας ξένος αγοραστής καταχωρούσε το σπίτι ή το οικόπεδο στο όνομα ταϊλανδικής εταιρείας, όπου τυπικά την πλειοψηφία των μετοχών κατείχαν Ταϊλανδοί μέτοχοι, ενώ ο πραγματικός δικαιούχος ήταν ο ξένος. Το 2026, αυτή η πρακτική περνάει από τα λόγια στην πράξη: οι ρυθμιστικές αρχές έχουν αρχίσει να δρουν συστηματικά.
Τι ακριβώς ερευνάται
- 33 πολυτελή ακίνητα συνολικής αξίας 1,27 δισ. baht βρίσκονται υπό έρευνα, με επίκεντρο τις περιοχές Pattanakarn και Krungthep Kreetha στη Μπανγκόκ, σύμφωνα με το The Nation Thailand
- Ο έλεγχος στοχεύει ειδικά στις δομές nominee που χρησιμοποιούν ξένοι για να παρακάμψουν την απαγόρευση άμεσης κτήσης γης στην Ταϊλάνδη
- Ο ταϊλανδικός Νόμος περί Γης (Land Code, Άρθρο 86) απαγορεύει ρητά την άμεση ιδιοκτησία γης από αλλοδαπούς
- Οι κυρώσεις για σχήματα nominee περιλαμβάνουν κατάσχεση περιουσίας, πρόστιμα έως 20.000 baht, και ποινική δίωξη βάσει του Foreign Business Act
- Ξεχωριστή επιχείρηση στα νότια, στο Φουκέτ, στο Phangnga και στο Krabi, κατέληξε σε 48 συλλήψεις και κατάσχεση περιουσιακών στοιχείων αξίας περίπου 1,05 δισ. baht, σε 89 οικόπεδα
- Νόμιμες εναλλακτικές παραμένουν η αγορά διαμερίσματος (condominium) εντός του ξένου freehold quota (έως 49% ενός project) ή η εξασφάλιση γης μέσω 30ετούς μίσθωσης (leasehold) με δικαίωμα ανανέωσης
- Η αγορά condominium παραμένει εντελώς ανεπηρέαστη από αυτό το κύμα ελέγχων
Ποιοι αριθμοί μετράνε πραγματικά
Η μέση αξία των ακινήτων υπό έρευνα ανέρχεται στα 38,5 εκατομμύρια baht (περίπου 1,07 εκατομμύρια δολάρια), γεγονός που δείχνει καθαρά ότι το πρόβλημα εντοπίζεται στο κορυφαίο, πολυτελές segment των βιλών, όχι στις προσιτές επενδύσεις.
Σύμφωνα με το The Nation Thailand, την έρευνα συντονίζουν το Department of Lands σε συνεργασία με το Department of Special Investigation (DSI). Η παράλληλη επιχείρηση στο Φουκέτ, στο Phangnga και στο Krabi κινητοποίησε πάνω από 500 υπαλλήλους, εξέδωσε 40 εγκεκριμένα εντάλματα σύλληψης και εκτέλεσε 13 εντάλματα έρευνας, με αποτέλεσμα 48 υπόπτους, εκ των οποίων 27 Ταϊλανδοί και 21 αλλοδαποί, ανάμεσά τους πολίτες από Ισραήλ, Γαλλία, Πολωνία, Ελβετία, Ηνωμένο Βασίλειο, Ολλανδία, Ρωσία και Νότια Αφρική, όπως ανέφεραν το Bangkok Post και το The Phuket News.
Ήδη από το 2025, η Ταϊλάνδη είχε αυστηροποιήσει τους ελέγχους σε εταιρείες με ξένη συμμετοχή, προσθέτοντας επαληθεύσεις μετόχων μέσω του συστήματος DBD (Department of Business Development). Εκτιμήσεις της αγοράς αναφέρουν ότι έως και το 70% των βιλών στο Φουκέτ που ανήκουν σε ξένους αγοραστές είναι δομημένες μέσω κάποιας μορφής nominee arrangement, ένα ποσοστό που εξηγεί γιατί οι έλεγχοι ξεκίνησαν ακριβώς από εκεί.
Ποιες επιλογές παραμένουν νόμιμες
Οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν νόμιμα ένα διαμέρισμα (condominium) σε καθεστώς freehold, εφόσον η ξένη ιδιοκτησία στο συγκεκριμένο project δεν ξεπερνά το 49%. Αυτή παραμένει η πιο ασφαλής και διαφανής επιλογή για όσους θέλουν πλήρη κυριότητα χωρίς νομικές γκρίζες ζώνες.
Για όσους επιθυμούν σπίτι με οικόπεδο, η μίσθωση (leasehold) 30 ετών, με δικαίωμα ανανέωσης, παραμένει αναγνωρισμένος νομικά μηχανισμός χωρίς κίνδυνο κατάσχεσης. Είναι η επιλογή που συστήνουμε συχνότερα σε πελάτες που θέλουν σιγουριά χωρίς περιπλοκές.
Ερωτήσεις που κάνουν συχνά οι Έλληνες αγοραστές
Τι ακριβώς είναι το σχήμα nominee στην Ταϊλάνδη;
Ένας αλλοδαπός ιδρύει ταϊλανδική εταιρεία (Thai Co., Ltd.) όπου το 51% των μετοχών ανήκει τυπικά σε Ταϊλανδούς μετόχους-nominees. Η εταιρεία αγοράζει γη και σπίτι, ενώ ο πραγματικός έλεγχος και το όφελος παραμένουν στον ξένο μέτοχο. Ο ταϊλανδικός νόμος το θεωρεί καταστρατήγηση του Foreign Business Act και του Land Code.
Ποιες κυρώσεις ισχύουν για όποιον χρησιμοποιεί σχήμα nominee;
Βάσει του Foreign Business Act (1999), τα πρόστιμα μπορούν να φτάσουν το 1 εκατομμύριο baht ή/και φυλάκιση έως 3 έτη. Ο Land Code επιπλέον επιβάλλει αναγκαστική πώληση της γης εντός 180 ημερών από τη στιγμή που εντοπίζεται η παράβαση. Αν δεν πραγματοποιηθεί πώληση, η ιδιοκτησία περνάει στο κράτος.
Υπάρχει κίνδυνος να χάσω μια βίλα που αγόρασα μέσω nominee;
Ναι. Μόλις αποδειχθεί η παράβαση, δικαστήριο μπορεί να διατάξει την πώληση του ακινήτου εντός έξι μηνών. Αν δεν βρεθεί αγοραστής, το ακίνητο κατάσχεται. Υπάρχουν ήδη προηγούμενα: αρκετές βίλες στο Koh Samui κατασχέθηκαν το 2024.
Πώς μπορεί κάποιος αλλοδαπός να αγοράσει νόμιμα σπίτι με γη στην Ταϊλάνδη;
Η πιο συνηθισμένη και ασφαλής λύση είναι η μίσθωση (leasehold). Νοικιάζετε τη γη για 30 χρόνια με δικαίωμα ανανέωσης για δύο επιπλέον περιόδους, ενώ το ίδιο το κτίσμα μπορεί να καταχωρηθεί στο όνομά σας. Μια δεύτερη διαδρομή είναι η αγορά μέσω γνήσιας (όχι nominee) ταϊλανδικής εταιρείας με πραγματική επιχειρηματική δραστηριότητα και νόμιμους Ταϊλανδούς εταίρους, αν και αυτή η επιλογή απαιτεί σοβαρή νομική υποστήριξη.
Θα επηρεαστεί η αγορά διαμερισμάτων (condominium) από την έρευνα;
Όχι. Οι αλλοδαποί έχουν νόμιμο δικαίωμα να κατέχουν διαμέρισμα (freehold) εντός του ορίου 49% ξένης ιδιοκτησίας ενός project. Αυτός ο μηχανισμός ορίζεται από τον Condominium Act και δεν σχετίζεται καθόλου με τις δομές nominee.
Ποιες περιοχές της Ταϊλάνδης έχουν τον μεγαλύτερο κίνδυνο;
Το Φουκέτ, το Koh Samui, η Pattaya και το Hua Hin συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη πυκνότητα πολυτελών βιλών ιδιοκτησίας αλλοδαπών, και άρα και τη μεγαλύτερη συγκέντρωση δομών nominee και ελέγχων.
Αξίζει ακόμα να επενδύσω σε ακίνητο στην Ταϊλάνδη τώρα;
Σαφώς, αρκεί η νομική δομή να είναι σωστή. Η αγορά condominium παραμένει πλήρως ανοιχτή, οι αποδόσεις ενοικίασης στη Μπανγκόκ κυμαίνονται στο 5-7% ετησίως, ενώ διαχειριζόμενα ακίνητα στο Φουκέτ μπορούν να φτάσουν 8-10%. Το κλειδί είναι η συνεργασία με αδειοδοτημένους δικηγόρους και η αποφυγή γκρίζων δομών.
Τι πρέπει να κάνω αν ήδη κατέχω ακίνητο μέσω nominee;
Συμβουλευτείτε άμεσα Ταϊλανδό δικηγόρο ειδικευμένο σε δίκαιο γης. Οι επιλογές περιλαμβάνουν αναδιάρθρωση της εταιρείας σε συμμορφούμενη μορφή, μετατροπή σε leasehold, ή πώληση του ακινήτου πριν οι έλεγχοι φτάσουν στην περιοχή σας.
Πώς μπορώ να επαληθεύσω τη νομιμότητα μιας δομής πριν αγοράσω;
Ζητήστε ανεξάρτητο νομικό έλεγχο από δικηγόρο χωρίς σχέση με τον πωλητή. Επιβεβαιώστε ότι οι Ταϊλανδοί μέτοχοι είναι πραγματικά πρόσωπα με επαληθεύσιμο εισόδημα και ότι η εταιρεία ασκεί γνήσια επιχειρηματική δραστηριότητα και πληρώνει φόρους.
Θα επηρεαστούν οι τιμές βιλών στην Ταϊλάνδη από αυτό το κύμα ελέγχων;
Βραχυπρόθεσμα, η προσφορά στη δευτερογενή αγορά ενδέχεται να αυξηθεί, καθώς κάποιοι ιδιοκτήτες θα σπεύσουν να πουλήσουν πριν φτάσουν οι έλεγχοι στην περιοχή τους. Αυτό θα μπορούσε να ανοίξει ένα παράθυρο ευκαιρίας για αγοραστές πρόθυμους να αποκτήσουν βίλα leasehold σε μειωμένη τιμή.
Η σημερινή κατάσταση δεν είναι κρίση, είναι εξομάλυνση της αγοράς. Η Ταϊλάνδη κινείται σταθερά προς μεγαλύτερη διαφάνεια, και οι επενδυτές που δομούν τις συμφωνίες τους εντός του νόμου θα βγουν κερδισμένοι. Ο πιο σαφής κανόνας για το 2026: μια νομικά άρτια δομή συναλλαγής μετράει περισσότερο από την τιμή. Η εξοικονόμηση σε νομική συμβουλή μπορεί τελικά να σας κοστίσει ολόκληρη την επένδυση.
Πηγή: The Nation Thailand
Σκέφτεστε επένδυση σε ακίνητο στην Ταϊλάνδη; Η ομάδα της Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορεί να σας καθοδηγήσει προς μια νομικά ασφαλή επιλογή.