Αν παρακολουθείτε την αγορά ακινήτων της Ταϊλάνδης από την Αθήνα ή τη Λεμεσό, ίσως αναρωτιέστε ποιος πραγματικά αγοράζει condo στο Phuket σήμερα. Η απάντηση είναι απλή: σχεδόν 1 στους 3 ξένους αγοραστές condo στην Ταϊλάνδη είναι Κινέζος ή Ρώσος, αλλά η ισορροπία ανάμεσα στις δύο εθνικότητες άλλαξε δραματικά μέσα στο 2026. Οι Κινέζοι υποχώρησαν κατά 38,8% σε μονάδες, ενώ οι Ρώσοι εκτινάχθηκαν κατά 33% σε όγκο και 68,7% σε αξία, ξεπερνώντας τη Μιανμάρ και ανεβαίνοντας στη 2η θέση.
Για έναν Έλληνα που σκέφτεται να βάλει κεφάλαιο σε ένα condo στο Phuket ή στη Μπανγκόκ, αυτό δεν είναι απλώς ένα περαστικό δημοσιογραφικό στατιστικό. Είναι ένδειξη ότι η αγορά ωριμάζει: όταν κεφάλαια από δύο από τις μεγαλύτερες οικονομίες του πλανήτη συνεχίζουν να ρέουν σταθερά προς ένα συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς, ακόμη κι όταν αυτό συρρικνώνεται βραχυπρόθεσμα, ο προορισμός παύει να είναι απλώς 'εξωτικός' και αρχίζει να μοιάζει με ώριμο έδαφος υποδομών για μακροπρόθεσμα κεφάλαια.
Τα βασικά νούμερα του Q1 2026
- Το πρώτο τρίμηνο του 2026 μεταβιβάστηκαν σε ξένους αγοραστές 3.241 μονάδες condo στην Ταϊλάνδη, μείωση 17,3% σε ετήσια βάση, με τη συνολική αξία μεταβιβάσεων να πέφτει 17,9% στα 13,464 δισ. THB
- Οι Κινέζοι αγοραστές παραμένουν η μεγαλύτερη ξένη ομάδα, αλλά συρρικνώθηκαν απότομα: 906 μονάδες (-38,8%) αξίας 3,493 δισ. THB (-42,9%)
- Οι Ρώσοι αγοραστές ανέβηκαν στη 2η θέση, με αύξηση 33% σε μονάδες (383 μονάδες) και 68,7% σε αξία (1,665 δισ. THB), ξεπερνώντας τη Μιανμάρ
- Οι ξένοι μπορούν να κατέχουν έως 49% της πωλήσιμης επιφάνειας σε κάθε κτίριο condominium (στοιχεία CBRE Thailand), με τις ξένες ποσοστώσεις σε κορυφαία projects της Μπανγκόκ και του Phuket να καλύπτονται συχνά πριν καν ολοκληρωθεί η κατασκευή
- Οι μικτές αποδόσεις ενοικίασης σε τουριστικές ζώνες κινούνται στο 5-8% ετησίως
- Το Phuket κατέγραψε την υψηλότερη αξία ρωσικών μεταβιβάσεων: 1,06 δισ. THB σε 156 μονάδες, συγκεντρωμένες σε περιοχές πολυτελών resort
Γιατί οι Ρώσοι στρέφονται προς Phuket και Koh Samui
Από το 2022, σημαντικά ρωσικά κεφάλαια που παλαιότερα κατευθύνονταν στο Ντουμπάι και την Κύπρο άλλαξαν πορεία προς τη Νοτιοανατολική Ασία. Το Phuket και το Koh Samui είναι πλέον οι βασικοί προορισμοί, με την αξία των ρωσικών μεταβιβάσεων να αυξάνεται 68,7% μόνο στο Q1 2026, σύμφωνα με τη Bangkok Post. Το ενδιαφέρον αυτό δεν αφορά φθηνά studio, αλλά μετατόπιση προς πολυτελείς μονάδες υψηλότερης κατηγορίας, κάτι που θυμίζει αρκετά τη λογική με την οποία Έλληνες αγοραστές αναζητούν παραθαλάσσια ακίνητα premium στην Ελλάδα ή την Κύπρο.
Αντίθετα, οι Κινέζοι επενδυτές, που παραδοσιακά επικεντρώνονταν σε νεόδμητα projects στη Μπανγκόκ κοντά σε σταθμούς BTS και MRT, περιόρισαν απότομα τη δραστηριότητά τους λόγω εγχώριων οικονομικών πιέσεων στην Κίνα, με τις μεταβιβάσεις μονάδων να πέφτουν 38,8% και την αξία 42,9% σε ετήσια βάση το Q1 2026.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η διεθνής ζήτηση δεν περιορίζεται σε αυτές τις δύο εθνικότητες: οι Ινδοί αγοραστές αύξησαν τις μεταβιβάσεις τους κατά 40%, σε 63 μονάδες, αξίας περίπου 353 εκατ. THB στο ίδιο τρίμηνο, δείχνοντας μια σταδιακή διεύρυνση της βάσης ξένης ζήτησης.
Το νομικό πλαίσιο: τι πρέπει να ξέρει ένας Έλληνας αγοραστής
Σύμφωνα με τον Condominium Act B.E. 2522 (1979), οι ξένοι μπορούν να κατέχουν μονάδες condominium με πλήρη κυριότητα (freehold), με την προϋπόθεση ότι το τίμημα εμβάζεται από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα. Η τραπεζα που παραλαμβάνει το ποσό στην Ταϊλάνδη εκδίδει το έντυπο Foreign Exchange Transaction Form (FET), χωρίς το οποίο το Κτηματολόγιο (Land Department) δεν καταχωρεί τη μεταβίβαση. Πρόκειται για μία λεπτομέρεια που πολλοί πρώτοι αγοραστές αγνοούν, αλλά είναι κρίσιμη: χωρίς σωστό εμβασμα, δεν υπάρχει έγκυρη μεταβίβαση τίτλου.
Για όσους σκέφτονται βίλα αντί για condo, καλό είναι να ξέρουν εξαρχής ότι το ταϊλανδικό δίκαιο δεν επιτρέπει σε ξένους την άμεση κυριότητα γης. Το condominium παραμένει ο μόνος τύπος ακινήτου με άμεση κυριότητα πλήρους ιδιοκτησίας. Οι βίλες συνήθως αποκτώνται μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης 30 ετών ή μέσω ταϊλανδικής εταιρείας, δύο δομές που ενέχουν πρόσθετο νομικό ρίσκο.
Τιμές, φόρους και τρέχοντα κόστη
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ταϊλάνδης, ο δείκτης τιμών condominium στη Μπανγκόκ έχει αυξηθεί περίπου 25-30% την τελευταία πενταετία, με ακόμη πιο έντονη άνοδο στο Phuket λόγω περιορισμένης διαθέσιμης γης για ανάπτυξη.
Στα έξοδα αγοράς, το τέλος μεταβίβασης ανέρχεται σε 2% επί της εκτιμώμενης αξίας, το τέλος χαρτοσήμου σε 0,5%, και ο ειδικός επιχειρηματικός φόρος (specific business tax) σε 3,3% (εφόσον ο πωλητής κατέχει το ακίνητο λιγότερο από 5 χρόνια). Αυτά τα κόστη συνήθως μοιράζονται μεταξύ αγοραστή και πωλητή, όπως ακριβώς συμβαίνει και σε πολλές συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα.
Στα τρέχοντα έξοδα, τα μηνιαία κοινόχρηστα κυμαίνονται από 40 έως 120 baht ανά τ.μ. ανάλογα με την κατηγορία του project, ενώ το sinking fund καταβάλλεται ως εφάπαξ ποσό κατά τη μεταβίβαση.
Ένα ακόμη στοιχείο που ενδιαφέρει τον Έλληνα επενδυτή είναι η σταθερότητα του νομίσματος: το ταϊλανδικό baht διαπραγματεύεται σε σχετικά σταθερό εύρος 34-36 baht ανά δολάριο ΗΠΑ, μειώνοντας το συναλλαγματικό ρίσκο για όσους λειτουργούν σε δολάρια, ευρώ ή γουάν.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για το Phuket
Σύμφωνα με την Knight Frank Thailand, το luxury waterfront segment παραμένει ανθεκτικό μέχρι το 2026, στηριζόμενο από συνεχή ξένη ζήτηση, αυξανόμενες τιμές γης και ισχυρό ενδιαφέρον για branded residences. Βίλες σε περιοχές όπως το Bang Tao, το Layan, το Kamala και το Cherng Talay προτιμώνται όλο και περισσότερο από εύπορους αγοραστές που αναζητούν lifestyle παρά καθαρά επενδυτική απόδοση, μια τάση που θυμίζει αρκετά τη νοοτροπία των Ελλήνων αγοραστών παραθεριστικής κατοικίας σε Μύκονο ή Πάρο.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ένας ξένος να έχει πλήρη κυριότητα condo στην Ταϊλάνδη;
Ναι. Οι ξένοι, συμπεριλαμβανομένων Ρώσων και Κινέζων αγοραστών, μπορούν να κατέχουν μονάδες condominium με πλήρη κυριότητα (freehold). Η βασική προϋπόθεση είναι τα χρήματα να έρθουν από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα, με την τράπεζα υποδοχής να εκδίδει το έντυπο FET.
Γιατί οι ξένοι προτιμούν condo αντί για βίλα;
Το ταϊλανδικό δίκαιο δεν επιτρέπει στους ξένους να κατέχουν γη απευθείας. Το condominium είναι ο μόνος τύπος ακινήτου με άμεση κυριότητα πλήρους ιδιοκτησίας. Οι βίλες συνήθως αποκτώνται μέσω μίσθωσης 30 ετών ή μέσω ταϊλανδικής εταιρείας, κάτι που συνεπάγεται πρόσθετο νομικό ρίσκο.
Ποια απόδοση ενοικίασης μπορώ να περιμένω από ένα condo στο Phuket;
Κατά την υψηλή σεζόν (Νοέμβριος έως Απρίλιος), τα condo σε περιοχές όπως το Bang Tao ή το Surin αποφέρουν 5-8% μικτή ετήσια απόδοση. Η καθαρή απόδοση, μετά από κοινόχρηστα, φόρους και διαχειριστικά έξοδα, κινείται συνήθως στο 4-6%.
Χρειάζομαι βίζα για να αγοράσω ακίνητο στην Ταϊλάνδη;
Όχι. Η αγορά ακινήτου δεν συνδέεται με το καθεστώς βίζας. Ωστόσο, η ιδιοκτησία δεν παρέχει αυτόματα δικαίωμα διαμονής. Η μακροχρόνια παραμονή απαιτεί ξεχωριστή βάση, όπως άδεια εργασίας, βίζα συνταξιοδότησης (O-A), το πρόγραμμα Thailand Privilege ή κάποιο άλλο επιλέξιμο καθεστώς.
Υπάρχει κίνδυνος υπερπροσφοράς στην αγορά condo;
Σε ορισμένες τοποθεσίες, όπως τμήματα του κεντρικού Pattaya και συγκεκριμένα projects στο Phuket, παρατηρείται υπερπροσφορά. Συνολικά όμως, οι τουριστικές αφίξεις της Ταϊλάνδης ξεπερνούν τα 35 εκατομμύρια άτομα ετησίως (στοιχεία TAT), στηρίζοντας σταθερή ζήτηση ενοικίασης στις περισσότερες αγορές.
Η απότομη άνοδος της ρωσικής αγοραστικής δραστηριότητας, ακόμη και ενώ η κινεζική ζήτηση ψύχεται, δείχνει μια πραγματική μετατόπιση στην ξένη αγορά condo της Ταϊλάνδης και όχι μια παροδική διακύμανση. Η πρακτική συμβουλή παραμένει η ίδια: επιλέξτε projects με επιβεβαιωμένη ξένη ποσόστωση, σε περιοχές με καλή ρευστότητα κοντά σε συγκοινωνιακές υποδομές, και συνεργαστείτε πάντα με αδειοδοτημένο δικηγόρο για επαλήθευση των εγγράφων πριν καταβάλετε προκαταβολή.
Πηγή: Bangkok Post
Έτοιμοι να επενδύσετε στην Ταϊλάνδη; Οι ειδικοί της Ακίνητα στην Ταϊλάνδη θα σας βοηθήσουν να βρείτε το ιδανικό ακίνητο.