Ένας αγοραστής κάθεται στο κτηματολόγιο του Thalang, στην Πούκετ, έτοιμος να υπογράψει για μια βίλα. Δίπλα του ο Ταϊλανδός μέτοχος της εταιρείας holding, με διαβατήριο και σφραγίδα εταιρείας στο χέρι. Ο υπάλληλος δεν ζητά μόνο τα εταιρικά έγγραφα. Ζητά την τραπεζική κίνηση του μετόχου, βεβαίωση εργασίας, και μια εξήγηση για το από πού προήλθαν τα χρήματα της αγοράς. Πριν από δύο χρόνια αυτό θα ήταν ασυνήθιστο. Από τα μέσα Μαΐου του 2026, είναι ο κανόνας.
Για όποιον ψάχνει μια σύντομη απάντηση: από τα μέσα Μαΐου 2026, το ταϊλανδικό Κτηματολόγιο εφαρμόζει τρεις εγκυκλίους 'άκρως επείγον' που ενοποιούν προηγούμενες οδηγίες σε ένα εθνικό σύστημα ελέγχου εταιρειών με ξένη συμμετοχή. Οι εταιρείες που κατέχουν γη καταγράφονται πλέον σε μια εθνική βάση δεδομένων, ελέγχονται μηνιαία και αναφέρονται τριμηνιαία στην κεντρική υπηρεσία, ανεξάρτητα από το πότε αγοράστηκε το ακίνητο.
Τι άλλαξε ακριβώς τον Μάιο του 2026
Η απαγόρευση ιδιοκτησίας γης από αλλοδαπούς στην Ταϊλάνδη δεν είναι κάτι καινούργιο. Υπάρχει εδώ και δεκαετίες, με στενές εξαιρέσεις όπως η επενδυτική διαδρομή των 40 εκατομμυρίων μπατ ή οι άδειες μέσω BOI. Το καινούργιο είναι η επιβολή.
Για χρόνια, η τεχνικά παράνομη δομή εταιρειών 51/49 επιβίωνε απλά επειδή το κράτος δεν είχε τη βάση δεδομένων ούτε τους πόρους να ελέγξει κάθε περίπτωση. Ένα κτηματολόγιο έβλεπε μια εταιρεία με ταϊλανδική πλειοψηφία, καταχωρούσε τη μεταβίβαση, και αρχειοθετούσε τα χαρτιά. Οι τρεις εγκύκλιοι του 2026 καταργούν ακριβώς αυτό το κενό.
Ο έλεγχος πλέον δεν είναι εφάπαξ γεγονός αλλά συνεχής διαδικασία. Μια εταιρεία που αγόρασε γη το 2019 βρίσκεται σήμερα στην ίδια βάση δεδομένων με τον αγοραστή αυτής της εβδομάδας. Η μηνιαία συμφωνία στοιχείων σημαίνει ότι μια αλλαγή μετόχων, μια ασυμφωνία σε δηλωμένα στοιχεία, ή μια διεύθυνση έδρας που δεν αντιστοιχεί στην πραγματικότητα μπορούν να ξανανοίξουν μια υπόθεση χρόνια μετά την αρχική συναλλαγή.
Ποιο ποσό ενεργοποιεί αυξημένο έλεγχο
Ο ενισχυμένος έλεγχος προέλευσης κεφαλαίων ισχύει για μετρητοίς συναλλαγές πάνω από 2 εκατομμύρια μπατ, ή όποτε η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου (η επίσημη εκτίμηση του κτηματολογίου, όχι η τιμή του συμφωνητικού) ξεπερνά τα 5 εκατομμύρια μπατ. Το άρθρο 74 του Κτηματολογικού Κώδικα δίνει στους υπαλλήλους τη νομική βάση να ρωτήσουν για την προέλευση των κεφαλαίων, το εισόδημα, το επάγγελμα και την οικονομική κατάσταση όλων των μερών μιας συναλλαγής.
Σύμφωνα με δημοσίευμα του Bangkok Biznews σχετικά με τα μέτρα του Κτηματολογίου, τα δύο αυτά κατώφλια (2 εκατ. και 5 εκατ. μπατ) χρησιμεύουν συγκεκριμένα για να επιβεβαιωθεί ότι τα κεφάλαια είναι προσωπικά περιουσιακά στοιχεία και όχι κοινή περιουσία συζύγων, κάτι που προσθέτει ένα ακόμα επίπεδο τεκμηρίωσης που πρέπει να προετοιμαστεί εκ των προτέρων.
Αν μια εταιρεία πληροί τα κριτήρια αλλοδαπού νομικού προσώπου σύμφωνα με τα άρθρα 97 και 98 του Κτηματολογικού Κώδικα, το κτηματολόγιο οφείλει να το αναφέρει αμέσως, χωρίς να περιμένει τον τριμηνιαίο κύκλο αναφοράς.
Πώς λειτουργεί ο έλεγχος στην πράξη
Σε υποθέσεις υψηλού κινδύνου, τα γραφεία μπορούν να απαιτήσουν το μητρώο μετόχων, τις καταθέσεις προς το Department of Business Development, οικονομικά στοιχεία, και μπορούν να πραγματοποιήσουν επιτόπιους ελέγχους στην έδρα της εταιρείας. Μια νομική ανάλυση της Mondaq σημειώνει ότι το πλαίσιο επιβολής απαιτεί πλέον οι επιτροπές διερεύνησης κάθε επαρχίας να περιλαμβάνουν εξειδικευμένους ερευνητές, όπως τοπικούς αστυνομικούς διοικητές, δίνοντας στις αρχές ευρύτερη πρόσβαση σε στοιχεία μετοχικής σύνθεσης, φορολογίας και μετανάστευσης.
Οι δικηγόροι συνήθιζαν να συνθέτουν έναν άψογο φάκελο: καταστατικό, πρακτικά συνεδριάσεων, μητρώο μετόχων, τουλάχιστον τρεις Ταϊλανδούς συμμέτοχους. Οι αρχές τώρα κοιτάζουν αλλού. Ποιος πραγματικά έβαλε το κεφάλαιο. Γιατί ένας Ταϊλανδός μέτοχος που δηλώνει εισόδημα 15.000 μπατ τον μήνα κατέχει μερίδιο σε μια εταιρεία που πλήρωσε 30 εκατομμύρια μπατ για ένα οικόπεδο. Αν η εταιρεία έχει καθόλου λειτουργική δραστηριότητα πέρα από την κατοχή ενός μοναδικού περιουσιακού στοιχείου.
Εδώ ακριβώς καταρρέει η πιο δημοφιλής δομή των τελευταίων χρόνων: προνομιούχες μετοχές με περιορισμένα δικαιώματα ψήφου, όπου Ταϊλανδοί πολίτες κατέχουν το 51% του κεφαλαίου αλλά ρίχνουν μία ψήφο έναντι των δέκα του ξένου μετόχου. Για χρόνια αυτό πωλούνταν ως κομψή νομική λύση. Σήμερα είναι ακριβώς το μοτίβο που ψάχνουν πρώτα οι ελεγκτές: μια ταϊλανδική πλειοψηφία χωρίς κανένα έλεγχο είναι σχολικό παράδειγμα νόμιναλ διευθέτησης. Το 'ο δικηγόρος μας το έστησε, άρα είναι νόμιμο' δεν προσφέρει καμία προστασία. Η καταχώρηση της συναλλαγής δεν εγγυήθηκε ποτέ τη νομιμότητά της, και τώρα δεν είναι πλέον ούτε το τελευταίο βήμα.
Λειτουργεί ακόμα η φόρμουλα μίσθωσης 30+30 χρόνια;
Ο Αστικός και Εμπορικός Κώδικας επιτρέπει την καταχώρηση μίσθωσης ακινήτου για μέγιστη διάρκεια 30 χρόνια. Μια υποσχόμενη ανανέωση γραμμένη στο συμφωνητικό είναι προσωπική δέσμευση ενός συγκεκριμένου ιδιοκτήτη, όχι δικαίωμα που μεταφέρεται αυτόματα μαζί με τη γη. Αν το οικόπεδο αλλάξει χέρια ή κατασχεθεί λόγω χρέους, μπορεί να μην υπάρχει κανείς να τηρήσει εκείνη τη δεύτερη τριακονταετία.
Αυτό είναι κάτι που πολλοί Έλληνες αγοραστές δεν συνειδητοποιούν όταν τους παρουσιάζεται η μίσθωση 30+30 σαν ισοδύναμη με 60 χρόνια ασφαλούς ιδιοκτησίας. Δεν είναι. Είναι 30 χρόνια βέβαια, και 30 χρόνια υπό όρους.
Ποια δομή έχει πραγματικά νόημα σήμερα
Η προσωπική μου άποψη: για έναν ιδιώτη αγοραστή με προϋπολογισμό κάτω από 10 έως 15 εκατομμύρια μπατ, η εταιρική δομή είναι πλέον οικονομικά χωρίς αντίκρισμα. Ετήσιες καταθέσεις, λογιστικοί έλεγχοι, ο κίνδυνος επιτόπιου ελέγχου, και η πιθανότητα να εξαναγκαστεί κανείς σε πώληση εντός πέντε χρόνων καταναλώνουν κάθε πλεονέκτημα τιμής έναντι ενός διαμερίσματος αγορασμένου εντός του ξένου ποσοστού (foreign quota, το 49% της πωλήσιμης επιφάνειας ενός έργου, με τίτλο ιδιοκτησίας απευθείας στο όνομα του αλλοδαπού και πλήρες chanote για τη μονάδα).
Αν όμως χτίζεις μια πραγματική επιχείρηση, ξενοδοχείο, βιομηχανική μονάδα, αγροτική εκμετάλλευση, με έναν γνήσιο Ταϊλανδό συνέταιρο που έβαλε πραγματικό κεφάλαιο και τζίρο που φαίνεται στις καταθέσεις, αυτές οι εγκύκλιοι σχεδόν δεν σε αγγίζουν. Ο έλεγχος έχει σχεδιαστεί για να εντοπίζει κενές δομές (shell companies), όχι εταιρείες με πραγματική λειτουργία.
Μια ειλικρινής επιφύλαξη: η επιβολή θα διαφέρει ανά επαρχία. Η Πούκετ, το Κο Σαμούι, η Παταγία και το Τσιάνγκ Μάι είναι ζώνες αυξημένης προσοχής, για προφανείς λόγους, ενώ ένα κτηματολόγιο σε αγροτική περιοχή του Ισάν δύσκολα θα ξεκινήσει επιτόπιους ελέγχους μέσα στο πρώτο τρίμηνο. Ο ρυθμός διαφέρει, η ουσία των κανόνων όχι, απλά αλλάζει το πότε ο έλεγχος φτάνει σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Τι πρέπει να ελέγξει κάποιος που έχει ήδη εταιρεία στην Ταϊλάνδη
Ένα πρακτικό σημείο για όποιον βρίσκεται στη μέση μιας συναλλαγής: η υπογραφή και η καταχώρηση στο κτηματολόγιο απαιτούν πλέον, όλο και συχνότερα, την προσωπική παρουσία όλων των μερών, επειδή οι υπάλληλοι πλέον ανακρίνουν ανθρώπους, όχι πληρεξούσια.
Αν το ακίνητό σας κατέχεται σήμερα μέσω ταϊλανδικής εταιρείας, ελέγξτε τρία πράγματα πριν το τέλος του τριμήνου: αν οι Ταϊλανδοί μέτοχοι πλήρωσαν πραγματικά για τις μετοχές τους, αν η καταχωρημένη έδρα της εταιρείας αντιστοιχεί στην πραγματική δραστηριότητα, και αν έχουν κατατεθεί δηλώσεις για κάθε έτος λειτουργίας. Αυτά είναι τα τρία σημεία που ελέγχουν πρώτα τα κτηματολόγια, και είναι πολύ πιο οικονομικό να τα διορθώσεις πριν εγερθεί ερώτημα παρά μετά.
Οι πιθανές συνέπειες για έναν αλλοδαπό αν μια δομή κριθεί νόμιναλ διευθέτηση περιλαμβάνουν αναγκαστική πώληση της γης με εντολή των αρχών, ευθύνη βάσει του νόμου περί αλλοδαπών επιχειρήσεων, πρόστιμα και ποινικές κυρώσεις τόσο για τον αλλοδαπό όσο και για τους Ταϊλανδούς συμμέτοχους του σχήματος. Η επιβολή σε ιδιώτες ιδιοκτήτες κατοικιών έχει μέχρι στιγμής υπάρξει ανομοιόμορφη, αλλά η νομική βάση για κυρώσεις υπάρχει ήδη και δεν πρόκειται να εξαφανιστεί.
Πηγή: Mondaq