Ένας Έλληνας αγοραστής βίλας στο Πουκέτ, αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, βρέθηκε να υπογράφει ταυτόχρονα τρία έγγραφα: μια μακροχρόνια εκμίσθωση γης, ένα ελεύθερο τίτλο ιδιοκτησίας για το κτίσμα, και μια σύμβαση με την εταιρεία διαχείρισης. Οι δικηγόροι εντόπισαν μια ρήτρα θαμμένη μέσα στη δέσμη εγγράφων που επέτρεπε στον developer να καταγγείλει το σύνολο των συμβάσεων, συμπεριλαμβανομένης της εκμίσθωσης γης κάτω από το σπίτι, εξαιτίας ενός απλήρωτου λογαριασμού νερού.
Η ρήτρα διαγράφηκε στις διαπραγματεύσεις. Αν δεν είχε εντοπιστεί, ένα περιουσιακό στοιχείο αξίας ενός εκατομμυρίου δολαρίων θα κρεμόταν από έναν ασήμαντο λογαριασμό κοινής ωφέλειας.
Ποιο είναι το πιο επικίνδυνο σημείο σε ένα ταϊλανδέζικο συμβόλαιο;
Η πιο ακριβή παγίδα σε πακέτα βίλα-γη είναι η ρήτρα cross-default (διασταυρούμενη καταγγελία): μια παράβαση σε μία μόνο από τις τρεις συμβάσεις μπορεί να ακυρώσει όλες τις υπόλοιπες. Αυτό είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να ελέγξει κάθε αγοραστής, πριν καν κοιτάξει τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Η Ταϊλάνδη δεν έχει υποχρεωτικό συμβολαιογραφικό έλεγχο των συμβάσεων αγοραπωλησίας, και τα τυποποιημένα έντυπα που χρησιμοποιούν developers και ιδιοκτήτες γης έχουν συνταχθεί από τους δικούς τους δικηγόρους, προς όφελος της δικής τους πλευράς. Το due diligence εδώ σπάνια αφορά τον έλεγχο του chanote (τίτλου ιδιοκτησίας): οι τίτλοι είναι συνήθως καθαροί. Τα χρήματα χάνονται στο κείμενο των συμβάσεων, όχι στο μητρώο γης.
Βίλα με μίσθωση γης και ελεύθερη ιδιοκτησία κτίσματος: πού κρύβεται ο κίνδυνος
Αυτή η δομή είναι νόμιμη και συνηθισμένη στο Πουκέτ και στο Κο Σαμούι, αλλά αποτελείται από τρία ή περισσότερα έγγραφα, και το αδύναμο σημείο είναι πάντα στις ραφές ανάμεσά τους. Ελέγξτε τι συμβαίνει σε περίπτωση μεταπώλησης σε τρίτο, κληρονομιάς, αλλαγής εταιρείας διαχείρισης, ή διαφοράς με γείτονες ιδιοκτήτες.
Αν η μίσθωση γης διαρκεί 30 χρόνια με υπόσχεση δύο ανανεώσεων, ρωτήστε τι εξασφαλίζει πραγματικά τη δεύτερη ανανέωση. Συνήθως τίποτα άλλο εκτός από την καλή θέληση του ιδιοκτήτη της γης, και εδώ ακριβώς μια ειλικρινή απάντηση από τον δικηγόρο σας αξίζει περισσότερο από κάθε γυαλιστερή παρουσίαση πωλήσεων.
Η 30-ετής μίσθωση καταχωρείται στο Κτηματολόγιο (Land Department) και προστατεύεται νομικά. Η υπόσχεση για δύο επιπλέον ανανεώσεις των 30 ετών, όμως, είναι συμβατική δέσμευση του ιδιοκτήτη, όχι αυτόματο δικαίωμα. Ελέγξτε ποιος είναι ο ιδιοκτήτης της γης και τι συμβαίνει αν πτωχεύσει ή πουλήσει τη γη.
Τι αλλάζει σε ένα off-plan διαμέρισμα
Σε ένα off-plan condo, η πραγματική δουλειά γίνεται στο πρόγραμμα πληρωμών, όχι στον τίτλο. Συνδέστε τις δόσεις με στάδια κατασκευής και όχι με ημερολογιακές ημερομηνίες. Απαιτήστε συμμετρικές ποινικές ρήτρες: αν πληρώνετε πρόστιμο για καθυστερημένη δόση, ο developer πρέπει να πληρώνει για καθυστερημένη παράδοση. Συμφωνήστε εκ των προτέρων τι θεωρείται ελάττωμα κατά την παράδοση, διαφορετικά μια διαφωνία για την ποιότητα του σοβατεπί θα καταλήξει σε διαφωνία για γούστο.
Ένα ζήτημα που συχνά παραβλέπεται: μια ποινική ρήτρα για καθυστερημένη παράδοση γράφεται στο συμβόλαιο, ο developer παραδίδει ένα χρόνο αργότερα, και δεν υπάρχει τίποτα να εισπράξετε γιατί ο ισολογισμός της project company είναι άδειος. Η ποινική ρήτρα λειτουργεί μόνο σε συνδυασμό με πληρωμές βάσει σταδίων, τραπεζική εγγύηση, ή παρακράτηση της τελευταίας δόσης.
Εμπορική μίσθωση: γιατί το mall στην Μπανγκόκ κρύβει παγίδα του 10%
Οι εμπορικές μισθώσεις σε mall της Μπανγκόκ συνήθως συνδυάζουν ετήσια αναπροσαρμογή 10% με δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αναθεωρεί το ποσοστό κάθε 18 μήνες, χωρίς διαπραγμάτευση. Σε μία καταγεγραμμένη περίπτωση, το "κλείδωμα" του ποσοστού εξοικονόμησε στον ενοικιαστή περίπου 5.000 δολάρια τον χρόνο σε μια μεσαίου μεγέθους μονάδα mall.
Εδώ η σύμβαση μετράει περισσότερο από την τοποθεσία. Ένα σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια αξίζει περισσότερο από μια έκπτωση τον πρώτο χρόνο. Ελέγξτε το δικαίωμα μονομερούς αναθεώρησης του ενοικίου από τον ιδιοκτήτη, τον τύπο αναπροσαρμογής, τι συμβαίνει στην εγγύηση σε πρόωρη λήξη, και τι συμβαίνει στη μίσθωσή σας αν πουληθεί το κτίριο.
Αλλαγή ιδιοκτήτη κτιρίου χωρίς ρήτρα συνέχειας μίσθωσης σημαίνει ότι ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να ξαναγράψει τους όρους ενοικίασής σας από την αρχή. Αυτό διορθώνεται με μία και μόνο ρήτρα διαδοχής (succession clause), που αξίζει περισσότερο από έναν μήνα δωρεάν ενοίκιο.
Licensing και franchise: το ρίσκο στο Σαμούι και στην Μπανγκόκ
Διεθνείς μάρκες μπαίνουν στην ταϊλανδέζικη αγορά μέσω συμφωνιών συνεργασίας όλο και συχνότερα. Το αδύναμο σημείο είναι η πνευματική ιδιοκτησία και τα royalties. Αν το εμπορικό σήμα δεν είναι καταχωρημένο στην Ταϊλάνδη, δεν υπάρχει τίποτα να προστατευτεί. Αν τα royalties μπορούν να αλλάξουν με απλή επιστολή, το οικονομικό σας μοντέλο ισχύει μόνο μέχρι να έρθει η πρώτη επιστολή.
Σε μια συμφωνία τουριστικής επιχείρησης στο Σαμούι, η προσθήκη εγγυήσεων και ρητρών αποζημίωσης έκλεισε περίπου 100.000 δολάρια έκθεσης σε κίνδυνο. Χωρίς καταχώρηση σήματος στην Ταϊλάνδη, η άδεια προστατεύει τον τοπικό σας συνεργάτη, όχι εσάς, και μπορεί να καταγγελθεί χωρίς αποζημίωση για τη δική σας επένδυση σε προβολή.
Πίνακας Σύγκρισης
| Τύπος Συναλλαγής | Τυπική Παγίδα | Τι να Ελέγξετε Πρώτα | Κόστος Λάθους |
|---|---|---|---|
| Βίλα: μίσθωση γης + ελεύθερη ιδιοκτησία κτίσματος | Cross-default που καταγγέλλει όλες τις συμβάσεις για μία παράβαση | Ρήτρα καταγγελίας, όροι ανανέωσης μίσθωσης, δικαιώματα εκχώρησης | Απώλεια ελέγχου περιουσιακού στοιχείου αξίας έως 1 εκατ. δολαρίων |
| Off-plan condo | Ποινές μόνο για τον αγοραστή, ασαφή πρότυπα ποιότητας | Πρόγραμμα πληρωμών βάσει σταδίων, ποινές καθυστέρησης, επιθεώρηση παράδοσης | 12-18 μήνες χωρίς αποζημίωση για αχρησία |
| Εμπορική μίσθωση mall | 10% ετήσια αναπροσαρμογή + αναθεώρηση κάθε 18 μήνες | Τύπος αναπροσαρμογής, ρήτρα αλλαγής ιδιοκτησίας, όροι εγγύησης | Περίπου 5.000 δολάρια τον χρόνο, ανά μονάδα |
| Άδεια εμπορικού σήματος | Καμία προστασία IP, καταγγελία χωρίς αποζημίωση | Καταχώρηση σήματος στην Ταϊλάνδη, διάρκεια, όροι καταγγελίας | Έως 100.000 δολάρια σε δαπάνες προβολής μάρκας τρίτου |
| Franchise | Μονομερείς αλλαγές royalty, ασαφή marketing fees | Σταθερό ποσοστό royalty, προϋπολογισμός marketing, αποκλειστική περιοχή | Απρόβλεπτη αύξηση κόστους για όλη τη διάρκεια της σύμβασης |
Τα πιο συχνά λάθη που κάνουν οι αγοραστές
Έλεγχος μόνο του τίτλου ιδιοκτησίας και τίποτα άλλο. Ένας καθαρός chanote δεν σας προστατεύει από ένα μονόπλευρο συμβόλαιο. Χρειάζεται έλεγχος και των δύο εγγράφων, και το συμβόλαιο είναι συνήθως εκεί που κρύβεται το πραγματικό πρόβλημα.
Εμπιστοσύνη στη μετάφραση. Σε ταϊλανδέζικο δικαστήριο, υπερισχύει η ταϊλανδική εκδοχή του κειμένου. Η αγγλική ή οποιαδήποτε άλλη μετάφραση είναι μόνο για αναφορά. Επιμείνετε σε ρήτρα που καθορίζει ποια γλωσσική εκδοχή υπερισχύει, και ζητήστε ανεξάρτητο μεταφραστή να ελέγξει και τις δύο εκδοχές.
Υπογραφή με ταχύτητα διακοπών. Η προκαταβολή φεύγει σε μία μέρα· το συμβόλαιο αξίζει έναν μήνα ελέγχου. Οι συμφωνίες κράτησης (reservation agreements) σχεδόν πάντα περιέχουν ρήτρα μη επιστρεπτέας προκαταβολής, οπότε διαπραγματευτείτε πριν μετακινηθούν τα χρήματα, όχι μετά.
Αγνόηση της ρήτρας επίλυσης διαφορών. Η διαιτησία στη Σιγκαπούρη ακούγεται εντυπωσιακή αλλά κοστίζει δεκάδες χιλιάδες δολάρια, κάτι που δεν έχει λογική για συναλλαγή αξίας 5 εκατομμυρίων THB. Για αγορές λιανικής κλίμακας, ένα τοπικό ταϊλανδέζικο δικαστήριο κοντά στο ακίνητο είναι η πιο ορθολογική επιλογή.
Υπόθεση ότι η εταιρεία διαχείρισης είναι ουδέτερη. Η σύμβαση υπηρεσιών συχνά συνδέεται με τον developer και μπορεί να επιτρέπει απεριόριστες αυξήσεις στα τέλη διαχείρισης. Επιμείνετε σε τύπο αναπροσαρμογής ή σε σταθερό ανώτατο όριο.
Πόσο κοστίζει ο νομικός έλεγχος και αξίζει τον κόπο;
Οι εκτιμήσεις της αγοράς τοποθετούν τον στάνταρ έλεγχο αγοράς condo σε λίγες δεκάδες χιλιάδες μπατ· μια βίλα με leasehold και εταιρική δομή κοστίζει περισσότερο και διαρκεί περισσότερο. Ζυγίστε αυτό με το μέγεθος της συναλλαγής: σε ακίνητο πάνω από 10 εκατομμύρια THB, η παράλειψη του ελέγχου δεν είναι ορθολογικός τρόπος εξοικονόμησης χρημάτων.
Η δική μου σύσταση: ποτέ μην υπογράφετε το πακέτο του developer στη δική του διατύπωση, ακόμα κι αν ο υπεύθυνος πωλήσεων επιμένει ότι είναι στάνταρ και δεν αλλάζει. Αλλάζει συνεχώς. Μια επιφύλαξη, όμως: αν το μέγεθος της συναλλαγής είναι κάτω από περίπου 3 εκατομμύρια THB, ένας πλήρης έλεγχος με εταιρικά έγγραφα και επίσκεψη στο κτηματολόγιο μπορεί να καταναλώσει σημαντικό μέρος του οφέλους. Σε αυτή την περίπτωση, εστιάστε αποκλειστικά σε τέσσερις ρήτρες: καταγγελία, πληρωμές, μεταβίβαση δικαιωμάτων, και επίλυση διαφορών.
Πριν μεταφέρετε οποιαδήποτε προκαταβολή, ένα απλό βήμα: σύμφωνα με τη λίστα ελέγχου due diligence της Kivilab Property, κάντε έναν δομημένο έλεγχο έξι σημείων που καλύπτει τίτλο και βάρη, εξουσιοδότηση πωλητή, άδειες, ποσόστωση ξένης ελεύθερης ιδιοκτησίας, τη σύμβαση αγοραπωλησίας, και τα έγγραφα πληρωμής. Στείλτε το προσχέδιο της σύμβασης σε ανεξάρτητο δικηγόρο και ζητήστε του να επισημάνει ειδικά τις ρήτρες καταγγελίας, εκχώρησης, και αναπροσαρμογής. Χρειάζεται λίγες μέρες και αλλάζει τη διαπραγματευτική σας θέση περισσότερο από κάθε έκπτωση.
Πηγή: Kivilab Property