Η ουσία σε 2 προτάσεις
Η αστυνομία της Ταϊλάνδης κατέρριψε ένα δίκτυο 33 εταιρειών που χρησιμοποιούσαν Κινέζοι πολίτες για να αποκτήσουν 33 πολυτελείς κατοικίες στη Μπανγκόκ, συνολικής αξίας πάνω από 1,275 δισεκατομμύρια baht (περίπου 35 εκατομμύρια δολάρια). Το τέχνασμα ήταν το κλασικό: ίδρυση ταϊλανδικής εταιρείας με 'ονομαστικούς' (nominee) Ταϊλανδούς μετόχους, ώστε ο ξένος αγοραστής να παρακάμψει την απαγόρευση άμεσης ιδιοκτησίας γης από αλλοδαπούς.
Για όποιον Έλληνα σκέφτεται να επενδύσει σε ακίνητο στην Μπανγκόκ ή στο Πουκέτ, αυτή η υπόθεση δεν είναι απλά ειδησεογραφικό υλικό, είναι ένα ξεκάθαρο μήνυμα: οι ταϊλανδικές αρχές εντείνουν τους ελέγχους σε δομές ονομαστικής ιδιοκτησίας σε όλη τη χώρα, και η ώρα για ψύχραιμη αξιολόγηση ρίσκου είναι τώρα, πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Τι ακριβώς αποκαλύφθηκε στη Μπανγκόκ
- Εντοπίστηκε δίκτυο Κινέζων επενδυτών που χρησιμοποιούσε 33 εταιρείες-βιτρίνα για να αποκτήσει 33 πολυτελείς κατοικίες στη Μπανγκόκ, συνολικής αξίας άνω των 1,275 δισ. baht
- Το σχήμα βασίζεται σε Ταϊλανδούς 'ονομαστικούς' μετόχους που παρακάμπτουν την απαγόρευση ξένης ιδιοκτησίας γης του Άρθρου 86 του Νόμου περί Γης (Land Code Act)
- Οι παραβάτες αντιμετωπίζουν κατάσχεση περιουσίας, πρόστιμα και ποινική δίωξη βάσει του Νόμου περί Ξένων Επιχειρήσεων (Foreign Business Act, FBA)
- Η επιχείρηση εντάσσεται σε ευρύτερη τάση: από το 2024, η Υπηρεσία Ειδικών Ερευνών (DSI) έχει εντείνει τον έλεγχο σε δομές nominee, ειδικά στο πολυτελές τμήμα της αγοράς
- Παράλληλη 'φάση 3' επιχείρησης στο Πουκέτ στόχευσε 77 εταιρείες και γη αξίας 1,053 δισ. baht, αποδεικνύοντας ότι η καταστολή δεν περιορίζεται στη Μπανγκόκ
- Νόμιμες εναλλακτικές παραμένουν διαθέσιμες: ιδιόκτητα διαμερίσματα (freehold condo), μακροχρόνια μίσθωση (leasehold 30+30+30 έτη) και δομές συνδεδεμένες με το BOI
Το νομικό πλαίσιο που πρέπει να ξέρει κάθε αγοραστής
Η απαγόρευση ξένης ιδιοκτησίας γης προβλέπεται στο Άρθρο 86 του Νόμου περί Γης του 1954. Ο νόμος αυτός παραμένει αμετάβλητος για πάνω από 70 χρόνια, χωρίς εξαιρέσεις ούτε για μόνιμους κατοίκους, ούτε για κατόχους elite visa.
Ο Νόμος περί Ξένων Επιχειρήσεων (1999) περιορίζει την ξένη συμμετοχή σε ταϊλανδική εταιρεία που ασχολείται με ορισμένες δραστηριότητες, μεταξύ αυτών και συναλλαγές γης, στο 49%. Δομές όπου οι Ταϊλανδοί μέτοχοι δεν καταβάλλουν κανένα πραγματικό κεφάλαιο θεωρούνται ποινικό αδίκημα, όχι απλά 'γκρίζα ζώνη'.
Σύμφωνα με το The Nation Thailand, τα ακίνητα της υπόθεσης βρίσκονται σε περιζήτητες περιοχές της Μπανγκόκ, με μέση αξία ανά κατοικία περίπου 38,6 εκατομμύρια baht (πάνω από 1 εκατομμύριο δολάρια).
Το Πουκέτ δεν είναι εκτός κάδρου: η επιχείρηση 'φάση 3'
Σε παράλληλη επιχείρηση στο Πουκέτ, στη Phang Nga και στο Krabi, κινητοποιήθηκαν πάνω από 500 αστυνομικοί, συνελήφθησαν 59 άτομα, ερευνήθηκαν 60 σημεία και εξετάστηκαν 77 εταιρείες συνδεδεμένες με γη και μετοχικές δομές, με περιουσιακά στοιχεία αξίας περίπου 1,053 δισ. baht.
Σε εθνικό επίπεδο, πάνω από 11.400 εταιρείες με ξένη συμμετοχή έχουν περάσει από έλεγχο μόνο στο Κο Σαμούι και στο Κο Φανγκάν, με πάνω από 7.000 εταιρείες να ελέγχονται σε όλη τη χώρα και πάνω από 850 εταιρείες να έχουν ήδη διωχθεί ποινικά, αντιπροσωπεύοντας εκτιμώμενη ζημία περίπου 15 δισ. baht για το ταϊλανδικό δημόσιο.
Ποιες είναι οι νόμιμες λύσεις για ξένους αγοραστές
Οι ξένοι μπορούν νόμιμα να αποκτήσουν διαμέρισμα με πλήρη ιδιοκτησία (freehold title), εφόσον η ποσόστωση ξένης ιδιοκτησίας του κτιρίου (μέγιστο 49% της συνολικής επιφάνειας) δεν έχει εξαντληθεί.
Μεταξύ 2024 και 2025, η κυβέρνηση συζήτησε νομοσχέδιο που θα επιτρέπε σε ξένους να αγοράσουν έως 1 rai (1.600 τ.μ.) γης με ελάχιστη επένδυση 40 εκατομμύρια baht, αλλά η πρόταση 'πάγωσε' λόγω πολιτικών αντιδράσεων. Μέχρι σήμερα δεν έχει προχωρήσει.
Οι ποινές για δομές nominee περιλαμβάνουν πρόστιμα έως 1 εκατομμύριο baht, φυλάκιση έως 3 χρόνια, και αναγκαστική πώληση περιουσιακών στοιχείων εντός 180 ημερών, όπως διατάζει το Τμήμα Γαιοκτησίας (Land Department).
Γιατί εντείνονται οι έλεγχοι αυτή τη στιγμή
Συγκλίνουν αρκετοί παράγοντες. Η άνοδος των τιμών σε ακίνητα υψηλού προφίλ τράβηξε μεγαλύτερη δημοσιότητα και κοινωνική προσοχή. Η πολιτική ρητορική κατά της 'πώλησης γης σε ξένους' κέρδισε έδαφος στο κοινοβούλιο. Παράλληλα, η DSI έλαβε πρόσθετη χρηματοδότηση και ενισχυμένα ψηφιακά εργαλεία για τον εντοπισμό ύποπτων εταιρικών δομών, όπως επιβεβαιώνουν οι συνεχιζόμενες επιχειρήσεις 'ανά φάση' που εκτείνονται από τη Μπανγκόκ έως το Πουκέτ και τα νησιά του νότου.
Ποιες περιοχές της Μπανγκόκ βρίσκονται στο μικροσκόπιο
Οι πιο περιζήτητες γειτονιές τραβούν τη μεγαλύτερη προσοχή: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, καθώς και κλειστοί οικισμοί (moo baan) στις περιοχές Bang Na και Ramkhamhaeng. Ακίνητα αξίας πάνω από 20 εκατομμύρια baht σημαδεύονται αυτόματα για έλεγχο.
Το leasehold είναι ασφαλής εναλλακτική;
Η μακροχρόνια μίσθωση (leasehold 30 χρόνια με δικαίωμα ανανέωσης) είναι νόμιμο εργαλείο, αναγνωρισμένο από το ταϊλανδικό δίκαιο. Η πρώτη περίοδος των 30 ετών προστατεύεται πλήρως. Η ανανέωση για τη δεύτερη και την τρίτη περίοδο εξαρτάται από το συμβόλαιο και την καλή πίστη του ιδιοκτήτη της γης, γι' αυτό μια προσεκτικά διαμορφωμένη νομική σύμβαση είναι απαραίτητη, όχι προαιρετική.
Τι συμβαίνει με το ακίνητο μετά την κατάσχεση
Το Τμήμα Γαιοκτησίας εκδίδει εντολή αναγκαστικής πώλησης εντός 180 ημερών. Αν ο ιδιοκτήτης δεν προχωρήσει σε εθελοντική πώληση, το ακίνητο βγαίνει σε δημοπρασία. Το προϊόν επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη αφαιρουμένων προστίμων και εξόδων, αν και οι τιμές δημοπρασίας είναι συνήθως αρκετά κάτω από την αγοραία αξία.
Αφορά μόνο Κινέζους επενδυτές;
Όχι. Ο νόμος ισχύει για όλους τους ξένους χωρίς εξαίρεση. Αντίστοιχες υποθέσεις έχουν στηθεί στο παρελθόν κατά πολιτών από τη Ρωσία, ευρωπαϊκές χώρες και την Αυστραλία, ιδιαίτερα στο Πουκέτ και στο Κο Σαμούι. Το κινεζικό δίκτυο τράβηξε την προσοχή λόγω της κλίμακας του, αλλά ο μηχανισμός επιβολής είναι καθολικός, όπως επιβεβαιώνουν οι παράλληλες επιχειρήσεις στο Πουκέτ, στη Phang Nga και στο Krabi.
Πώς προστατεύει νόμιμα ο επενδυτής το κεφάλαιό του
Τρία βήματα έχουν την μεγαλύτερη βαρύτητα. Πρώτον, αγορά διαμερισμάτων με freehold title εντός της ποσόστωσης 49% ξένης ιδιοκτησίας. Δεύτερον, αν το ενδιαφέρον είναι σε βίλες, χρήση δομών leasehold με έμπειρο δικηγόρο. Τρίτον, νομικός έλεγχος (due diligence) σε κάθε ακίνητο μέσω ανεξάρτητου δικηγόρου χωρίς καμία σχέση με τον developer.
Η υπόθεση αυτή δεν είναι μεμονωμένο περιστατικό, αλλά κομμάτι μιας συστηματικής πολιτικής κατεύθυνσης των ταϊλανδικών αρχών. Δομές nominee που λειτουργούσαν επί δεκαετίες φέρουν σήμερα απαράδεκτο επίπεδο ρίσκου. Για όποιον σχεδιάζει αγορά στη Μπανγκόκ ή στα νησιά, ο μόνος ασφαλής δρόμος είναι αυστηρά νόμιμες μορφές ιδιοκτησίας. Η αγορά της Ταϊλάνδης παραμένει ελκυστική: οι αποδόσεις ενοικίασης σε διαμερίσματα κινούνται στο 5-7% ετησίως, και το κόστος εισόδου είναι κλάσμα αυτού που θα πλήρωνε κάποιος στη Σιγκαπούρη ή στο Χονγκ Κονγκ. Όμως η προστασία του κεφαλαίου ξεκινά από τη σωστή νομική δομή της συναλλαγής, κι εδώ η ομάδα της Ακίνητα στην Ταϊλάνδη μπορεί να σας καθοδηγήσει βήμα-βήμα.
Πηγή: International Investment